旁地产价格增长是否阻碍城镇化进程——基于我国31个省级单位面板数据的经验分析

曼塑主壹　ＣＨＩＮＡ　ＲＥＡＬ　ＥＳＴＡＴＥ　房地产价格增长是否阻碍城镇化进程　——基于我国３１个省级单位面板数据的经验分析　Ｍｏｋａ　Ｓｈａｎ　Ｌｉ　ａｎｇ梁珊　，郑子龙’　（１．南开大学经济学院，天津３０００７１）　摘要：通过对我国３１个省级单位面板数据进行实证研究，发现从全国整体来看，房地产价格上涨　对城镇化进程体现出正向促进作用，但是根据地区层级上的分析，在中西部地区房地产价格增长对　城镇化具有显著的负向抑制作用。可见，现阶段房地产价格显然在阻碍城乡间劳动力要素流动方面　扮演了重要角色。不断增长的房价增加了城镇化成本，对于农村劳动力转移起到阻碍作用。因此，　为了保障新型城镇化的实现，必须通过土地、财政、金融等制度变革与其他市场化手段相结合，遏　制房地产价格继续过｝夹上涨，从而实现房地产市场与新型城镇化的协调发展。　关键词：城镇化，房地产价格，抑制效应　中图分类号：Ｆ８３２．３９　文献标识码：Ａ　文章编号：１００１－９１３８－（２０１４）０２—００３１—３６　收稿日期：２０１４—０１—２８　１引言　下，房价高企对农村人口进入城镇带来的阻碍　新型城镇化已经成为我国未来实现经济转　作用已经非常显著。从这个角度来看，房价的快　型与可持续发展的重要动力所在，城镇化进程　速增长通过抑制城镇化发展，将会对我国长期　中的诸多问题也受到学界与业界的广泛关注。其　经济增长带来严重的负面影响。　中，理解房地产价格与城镇化的相互作用关系　是纠正过去土地城镇化进程中存在的问题、正　２文献综述　确规划新型城镇化实施路径的前提条件。城镇　关于城镇化与房地产价格之间的互动关系，　化进程的加快不可避免地会带动房地产的发展，　学界已有一些研究成果，但是多集中在探究城　反之房地产的快速发展又为城镇化建设提供了　镇化进程催生土地价格上涨、进而推高房地产　坚实的物质基础和保障。然而，过去十年里我国　价格的机制与效应上面。曾江辉（２０１０）利用线　房地产价格增长的速度远远超过居民可支配收　性回归模型进行实证分析得出的结论发现，在　入的增长速度。在以人为本的新型城镇化导向　考虑通胀的条件下，城镇化对房地产价格具有　３１　房地产市场　显著影响，城镇化率每上升１％可导致我国房地　产平均价格上涨１１７．２７元。范晓萍（２０１０）通过　建立ＥＢＡ模型对我国城镇化和商品住宅价格相　关关系进行先验检验研究，发现现阶段城镇化　水平提高会引起商品住宅价格的上涨。谢福泉、　黄俊晖（２０１３）认为城镇化水平与房地产需求、　二者互动关系可分解为房价对城镇化发展的正向　促进作用与负向抑制作用。目前，有关房价对城镇　化的负向抑制作用的理论与实证研究较少，大多是　从内在机制角度进行分析，本文通过建立省级面　板数据模型对房地产价格过高对城镇化进程的阻　碍效应进行了深入探讨。　供给都存在显著的正向相关关系，同时也带动　房地产行业从业人数增加和房地产价格上升。　但是，不可忽视的是，在城镇化与房地产价格　变动的互动机制当中，房地产价格的迅速增长导　致未来试图进入城镇地区生活的农村人口的支付　能力下降，我们称之为负向的收入效应，同时高昂　的房地产购买支出占用了农村人口的巨大财富，对　他们的其他消费支出起到了挤出效应。这两种效应　叠加在一起，极大地削减农村人口进入城镇定居、　工作的意愿与能力，阻碍城镇化发展进程，对城镇　化进程产生抑制作用。这种房地产价格快速增长　对城镇化进程的反向作用与城镇化进程催生房地　产价格的正向效应相叠加，并且相互作用形成反馈　机制。李永乐等（２０１３）认为，不断上涨的城镇房　地产价格已成为影响未来我国城镇化质量提升的　关键问题，商品房价格过快上涨提高了城镇化成　本，已经开始阻碍人口城镇化进程。常亮等（２０１２）　研究发现，目前房价过高与城市发展失衡、城市规　模两极化之间的不协调严重影响城乡及不同层级　城市之间的人口、资源要素合理流动和经济协调发　展，进而增加城镇化成本，阻碍经济由非均衡增长　向均衡增长的转变。另一方面，由于房价不断上升　意味着对于此行业投资预期的上升，从而随着房　地产行业的发展而对城镇基础设施予以不断改善，　房地产业发展过程必然出现对于劳动力的大量需　求，势必吸引和容纳更多的农业人口进入城镇。房　地产业与其相关的其他产业的联动作用，促进了整　个城镇经济社会的发展。可见，现实中我们发现的　３２　３数据来源、变量选取与模型建立　３．１变量选取与数据来源　本文用到的数据是以全国３　１个省（市、　自治区）为样本构建的面板数据，样本区间为　２００卜２０ｌ２年，正是我国房地产行业迅猛成长、　房地产价格不断上涨的时期，同期我国城镇化　速度也在加快。ｕｒｂａｎｊ　为城镇化率指标，采用目　前较为通用的城镇人口占常住人口比重来表示。　房地产价格采用我国官方发布的房屋销售平均　价格来表示，并经过居民消费价格指数进行平　减。由于我们研究的是房地产价格的变动，所以　本文采用房屋销售价格的变动率（ｐｇｒｏｗｔｈ　）　进入实证回归模型。控制变量包括地区当年固定　资产投资总额（ｉｎｖｅｓｔ　）、省级单位财政总支　出（ｅｘｐｅｎｓｅｉ　）以及地区人均ＧＤＰ水平（ｐｇｄｐｉ　）。　剔除掉表征地区经济发展水平、投资支出水平　的控制变量之后，模型的分析结果能够无偏差　地反映出房地产价格增长对我国城镇化发展的　影响程度。对人均ＧＤＰ、固定资产投资额和省级　单位财政支出三个指标的数据取自然对数，分　别用ｌｎｐｇｄｐｉｔ、ｌｎｉｎｖｅｓｔｉｔ和ｌｎｅｘｐｅｎｓｅｉｔ来表　示。本文用到的所有数据均来自各省级单位历年　统计年鉴。各变量的描述统计结果见表１。　３．２模型建立　本文采用固定资产投资、财政支出水平、人　均ＧＤＰ、房地产价格变化率等指标的滞后一期作　为解释变量。由于在实证过程中我们发现固定资　房地产市场　表１：各变量描述统计　变量　均值　标准差　最小值　最大值　观察数　ｐｇｒｏｗｔｈｉｔ　０．１１１８３　Ｏ．１０５６９　—０．３８１２　０．５６７４　３７２　ｌｎｅｘｐｅｎｓｅｉｔ　１６．０９６　Ｏ．９５１Ｏ２　１３．５８　１８．１２　３７２　ｌｎｉｎｖｅｓｔｉｔ　７．９４２３４　１．１７４１４　４．４２　ｌＯ．３５　３７２　ｕｒｂａｎｉｔ　０．６６８８　２．７４９５　０．１９６　Ｏ．９　３７２　ｌｎｐｇｄｐｉｔ　９．７７１９　０．７２４５　８．００６　１１．４４２　。　３７２　表２：基于固定效应模型的回归结果（全样本）　Ｒ。　Ｏ．９１４　系数　估计值　标准差　ｔ值　Ｉｎｉｎｖｅｓｔ￣　，　－０．０６９，ｌｃ木木　０．０１０８　—６．９９　ＩｎｉｎｖｅｓｔＳ，ｔ一　０．００４２＊＊＊　０．０００５４　７．７４　Ｉｎｅｘｐｅｎｓｅ￣』Ｊ　０．０３１木木木　０．００６８９　４．５　ｐｇｒｏｗｔｈ￣ｆ．一，　０．１０２．＊　０．００６９　２．Ｏ３　Ｉｎｐｇｄｐｆｆ０．０３８７＊＊＊　０．Ｏ１１４４　３．３９　Ｃ　－０．１３６６，ｌｃ水木　０．０５３９Ｉ　３．０１　注：・、・・、・・・分别表示在９０＊／，、９５％、９９％水平下显著。　产投资对城镇化的影响呈现非线性效应，因此　进程的影响作用，在全样本分析的基础上，本文　我们在模型设定时引入固定资产投资变量的二　还将我国３１个省级单位划分成东部地区、西部　次项，以保证估计参数的显著性。最终设定的面　地区和中部地区三个子样本，划分标准参考肖　板数据回归计量模型的形式为。　尧（２０１３）。根据子样本的模型回归，我们试图　ｕｒｂａｎｆｌ＝　＋ｆｌｌｌｎｉｎｖｅｓｔｕ＿１＋ｆｌｅｌｎｉｎｖｅｓｔ￣ｔ一』＋　发现不同地区城镇化发展与房地产价格相关关　Ｉｎｅｘｐｅｎｓｅ￣卜Ｊ＋ｆｌ４ｐｇｒｏｗｔｈ￣卜Ｊ＋　系的差异。　ｐｓｌｎｐｇｄｐｉｊ—ｉ＋ｅｎ　其中，ｕ　代表与时间无关的个体固定效应，　４实证结果分析　ｅ　代表误差项。为了确定使用哪种估计模型进　４．１全样本　行实证研究更为合理，我们使用豪斯曼检验来　表２给出了以全国３１个省级单位为全样本　判断，其原假设为：随机效应更合适。在实证分　进行回归分析的实证结果。由实证结果可以发　析中，所有模型计算出的Ｐ值均为０．００，因此，　现，从全国范围来看，房地产价格的增长总体上　在１％的显著性水平下拒绝原假设，认为固定效　对城镇化进程起到促进作用，房地产价格每上升　应模型更加合适。因此，在后文的分析中，主要　１％，城镇化率上涨０．１０２％。可见，房价对城镇化　采用固定效应模型（ＦＥ）来估计相关系数。　的正向促进作用大于负向抑制作用。　为了更加深入地了解房地产价格对城镇化　在我国过去十年中，房地产行业迅猛发展的　３３　房地产市场　表３：基于固定效应模型的回归结果（分地区）　区域　变量　系数估计值　标准差　ｔ值　Ｐ—ｖａｌｕｅ　ｉｎｉｎｖｅｓｔｉ，ｔ１　—０．９６８５＊＊＊　０．１８７３　—５．１７　０．Ｏ０　／ｎ　ｉｎｖｅｓｔ２ｔ—　０．００４７８＊＊＊　０．００１１　４．４０　Ｏ．ＯＯ　东部地区　Ｉｎｅｘｐｅｎｓｅ￣．ｆ一』　０．０５４９８＊＊＊　０．０１２８　４．２９　０．ＯＯ　Ｒ　＝０．９２　ｐｇｒｏｗｔｈ￣ｒ一』　Ｏ．１３００１木术木　０．０４８９　２．６６　Ｏ．Ｏ０　．／ｎｐｇｄｐｉ．ｆ＿，　０．０３２１３　０．０２３６　１．３６　Ｏ．１７５　Ｃ　—Ｏ．１６５ｌ术　０．１０２９　１．９ｌ　０．Ｏ８　Ｉｎ　ｉｎｖｅｓｔ￣，　２．６４９　２．４７８　１．０３　０．３０４　　．Ｉｎｉｎｖｅｓｔｓ２，一，　一０．００５３　０．２７１　一Ｏ．０２　０．９８　・　西部地区　／ｎｅｘｐｅｎｓｅ　一ｌ　１．Ｏ７１４桕ｋ　２．８９ｌ７　２．０８　０．０３６　Ｒ　＝Ｏ．８４　ｐｇｒｏｗｔｈ　ｆ＿』　～０．６７９＊　０．８６９　１．９３　０．Ｏ６　／ｎｐｇｄｐ，　．Ｊ　－３．７０１　５．１６　一Ｌ　４９　Ｏ．１３　Ｃ　１．６０５＊　２．４６　１．９１　０．０８　／ｎｉｎｖｅｓｔ￣ｆ一』　－０．７９９＊＊　０．０３７９　—２．１ｌ　０．０３８　．／ｎｉｎｖｅｓｔ；Ｉ＿ｌ　０．００５４８＊＊　０．００２５３　２．１７　０．０３３　中部地区　／ｎｅｘｐｅｎｓｅｉ．ｆ一　０．０６８５＊＊　０．０３２　２．１４　０．０３５　＝Ｏ．８７　ｐｇｒｏｗｔｈｉ』』　一０．６１９１．＊　０．２９６２　—２．０９　０．０４１　／ｎｐｇｄｐｉ，　一０．０３０８　０．０３７６　一Ｏ．８２　０．４１４　．　Ｃ　一０．ｉ００６　０．３１８６　—０．３２　０．７５３　注：　、　、　＋分别表示在９０％、９５％、９９％水平下显著。　背景下，这种结果并不难理解。房地产行业作为我　正向促进作用的相对幅度可能存在重大差异。此　国经济的支柱产业，其发展带动了其他下游产业　外，由表２可得，固定资产投资对城镇化存在显　以及相关产业，从而活跃了经济环境，创造了．众多　著的Ｕ型作用，在固定资产投资额达到一定阈值后　就业岗位，成为吸纳农村转移劳动力的最主要行　（Ｉｎｉｎｖｅｓｔ＝８．２１４），投资额增加才会带动城镇化　业。房地产价格的飞涨一方面反映了我国住房“刚　发展。同时，财政支出与地区人均ＧＤＰ的增长，都　需”的现状，更重要地是反映了房地产行业的蓬　与城镇化发展存在显著的正向联系。　勃发展。但是，房价的快速上涨己成为很多关于　４．２分地区估计　城乡收入差距扩大、居民福利水平下降等社会问　由于各地区的经济发展水平等因素存在巨　题的根源，逐渐积聚了风险。同时，基于全国总体　大差别，所以为了得出具有更强说服力的结论，　的考察忽视了各地区经济发展水平等特质性因素　本文对我国３１个省级单位进行地区划分，进而　的显著不同，在不同的环境下，反向抑制效应与　在地区层级上再进行相应研究。　房地产市场　表３给出了将全样本划分为东部、西部和中　部后进行实证研究的结果。可见，除了在东部地　区房价增长对城镇化有促进作用以外，在西部　地区与中部地区房价对城镇化的净效应都体现　为负向抑制作用。其中，剔除掉其他影响城镇化　的因素后，在东部地区，房地产价格增长１％会　行实证研究，发现从全国整体来看房地产价格　上涨对城镇化进程体现出正向促进作用，但是　根据地区层级上的分析，在中西部地区房地产　价格增长对城镇化具有显著的负向抑制作用。可　见，在现阶段房价高涨对城乡收入分配格局产　生深远影响的背景下，房地产价格显然在阻碍　带来城镇化水平增加０．１３％；在西部地区，房地　产价格增长１％会导致城镇化水平下降０．６７９％；　在中部地区，房地产价格增长１％会导致城镇化　水平下降０．６１９％。出现这样的结果，主要是由于　东部地区经济较发达，集中了优势产业资源，发　达的工业与服务业具有巨大的劳动力吸纳作用，　房地产业发展对就业与其他行业的带动作用要　明显强于中西部地区，同时，更好的发展前景与　生活环境保证了稳定的新增迁徙人口规模与住　房需求，因此房地产价格增长带来的正向作用　效果超过了阻碍人口城镇化的负向作用。然而，　在中西部地区，城镇地区产业的吸纳人口能力　有限，不具备东部地区的经济环境优势，房地产　行业的带动作用较弱，同时由于收入水平较低，　城乡居民普遍对房地产价格上涨的敏感度较高，　导致房地产价格增长带来的阻碍人口城镇化的　负向作用超过了正向作用效果。可见，在中西部　地区，房地产价格过快上涨已经对城镇化发展　带来严重的负面影响，要想保证新型城镇化的　进程顺利完成，必须纠正房价过高过快增长所　带来的资源扭曲效应，让房价重新回到与经济　社会发展相协调的轨道上来。　５结论　本文通过对我国３　１个省级单位面板数据进　城乡间劳动力要素流动、制约城镇化进程方面　扮演了重要角色。不断增长的房价增加了城镇化　成本，对于农村劳动力转移起到阻碍作用。因此，　为了保障新型城镇化的实现，必须通过土地、财　政、金融等制度变革与其他市场化手段相结合，　遏制房地产价格继续过快上涨，从而将我国房　地产市场重新带回持续健康的发展轨道，实现　房地产市场与新型城镇化的协调发展。　参考文献：　１．曾江辉．城镇化对中国房地产价格影响的实证分　析．商场现代化．２０１０．６　２．范晓萍．中国城镇化与房地产价格关系的实证研　究．东北财经大学．２０１０　３．谢福泉黄俊晖．城镇化与房地产市场供需：基于　中国数据的检验．上海经济研究．２０１３．８　４．肖尧．城镇化、房地产价格与城乡收入差距．财　经科学．２０１３．９　５．李永乐舒帮荣吴群．房地产价格与土地城镇　化：传导机制与实证研究．中国土地科学．２０１３．１１　６．常亮．贾金荣．房价与城镇化进程关系及影响研　究．经济经纬．２０１３．３　作者简介：　Ｍｏｋａ　Ｓｈａｎ　Ｌｉａｎｇ梁珊，南开大学经济学院金融系　博士研究生。　郑子龙，南开大学经济学院金融系博士研究生。　３５　房地产市场　ＣＨＩＮＡ　ＲＥＡＬ　ＥＳＴＡＴＥ　Ｉｆ　ｔｈｅ　Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｐｒｉｃｅ　Ｇｒｏｗｔｈ　ｍｎｄｅｒ　ｔｈｅ　Ｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎ　Ｐｒｏｃｅｓｓ　ｂａｓｅｄ　ｏｎ　ｔｈｅ　ａｎａｌｙｓｉｓ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅ　ｏｆ　ｐａｎｅｌ　ｄａｔａ　ｏｆ　３１　ｐｒｏｖｉｎｃｉａｌ　ｕｎｉｔｓ　Ｍｏｋａ　Ｓｈａｈ　Ｌｉａｎｇ，Ｚｈｅｎｇ　Ｚｉｌｏｎｇ　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｂａｓｅｄ　ｏｎ　ｔｈｅ　ｅｍｐｉ　ｒｉｃａ１　ｒｅｓｅａｒｃｈ　ｏｆ　３１　ｐｒｏｖｉｎｃｉａｌ一１ｅｖｅ１　ｐａｎｅ１　ｄａｔａ　ｉｎ　Ｃｈｉｎａ，ｗｅ　ｆｉｎｄ　ｔｈｅ　ｉｎｃｒｅａｓｅ　ｉｎ　ｒｅａ１　ｅｓｔａｔｅ　ｐｒｉｃｅｓ　ｈａｓ　ａ　ｎｅｔ　ｐｏｓｉｔｉｖｅ　ｅｆｆｅｃｔ　ｏｎ　ｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎ　ｐｒｏｃｅｓ　Ｓ　ｉｎ　ａ　ｎａｔｉｏｎａｌ　ｌｅｖｅ１，ｂｕｔ　ａｃｃｏｒｄｉｎｇ　ｔｏ　ｔｈｅ　ｒｅｇｉｏｎａｌ一１ｅｖｅ１　ａｎａ１ｙｓｉ　Ｓ，ｇｒｏｗｔｈ　ｉｎ　Ｍｉｄｗｅｓｔ　ｒｅａ１　ｅｓｔａｔｅ　ｐｒｉｃｅｓ　ｈａ　Ｓ　ａ　ｓｉｇｎｉｆｉｃａｎｔ　ｎｅｇａｔｉｒｅ　ｉｎｈｉｂｉｔｏｒｙ　ｅｆｆｅｃｔ　ｆｏｒ　Ｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎ．Ｔｈｅｒｅｆｏｒｅ，ｔｈｅ　ｒｅａ１　ｅｓｔａｔｅ　ｐｒｉｃｅ　ａｔ　ｔｈｅ　ｃｕｒｒｅｎｔ　Ｓｔａｇｅ　Ｐｌａｙｓ　ａｎ　ｉｍｐｏｒｔａｎｔ　ｒｏｌｅ　ｉｎ　ｌａｂｏｒ　ｍｏｂｉ１ｉｔｙ　ｂｅｔｗｅｅｎ　ｒｕｒａ１　ａｎｄ　ｕｒｂａｎ　ａｒｅａｓ．Ｃｏｎｔｉｎｕａ１ｌｙ　ｉｎｃｒｅａｓｉｎｇ　ｉｎ　ｒｅａ１　ｅｓｔａｔｅ　ｐｒｉｃｅｓ　ｒａｉ　ＳｅＳ　ｔｈｅ　ｃｏｓｔ　ｏｆ　ｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎ　ａｎｄ　ｈａｓ　ａ　ｂｌｏｃｋｉｎｇ　ｅｆｆｅｃｔ　ｏｎ　１ａｂｏｒ　ｍｏｂｉ１ｉｔｙ．Ａｓ　ａ　ｒｅｓｕ１ｔ，ｉｎ　ｏｒｄｅｒ　ｔｏ　ｓａｆｅｇｕａｒｄ　ｔｈｅ　ｎｅｗ　ｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎ　ｐｒｏｃｅｓ　Ｓ，１ａｎｄ　ｓｙｓｔｅｍ　ｒｅｆｏｒｍ，　ｆｉｎａｎｃｉａ１　ａｎｄ　ｆｉ　ｓｅａｌ　ｓｙｓｔｅｍ　ｒｅｆｏｒｍ　ｍｕｓｔ　ｂｅ　ｃｏｍｂｉｎｅｄ　ｗｉｔｈ　ｏｔｈｅｒ　ｍａｒｋｅｔｉｚａｔｉｏｎ　ｍｅａｎｓ　ｔｏ　ｃｕｒｂ　ｔｈｅ　ｔｅａ１　ｅｓｔａｔｅ　ｐｒｉｃｅｓ　ｔｏ　ｃｏｎｔｉｎｕｅ　ｔｏ　ｒｉ　ｓｅ　ｔｏｏ　ｆａｓｔ，ｉｎ　ｏｒｄｅｒ　ｔｏ　ａｃｈｉｅｖｅ　ｔｈｅ　ｃｏｏｒｄｉｎａｔｅｄ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｒｅａ１　ｅｓｔａｔｅ　ｍａｒｋｅｔ　ｗｉｔｈ　ｔｈｅ　ｎｅｗ　ｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎ．　Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：Ｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎ，Ｒｅａ１　ｅｓｔａｔｅ　ｐｒｉｃｅ，Ｉｎｈｉｂｉｔｏｒｙ　ｅｆｆｅｃｔ　李美婷／责任编辑