李璐、梁丽萍等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

李璐、梁丽萍等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 【审理法院】宁夏回族自治区银川市中级人民法院 【审理法院】宁夏回族自治区银川市中级人民法院 【审结日期】2021.09.28

【案件字号】(2021)宁01民终2293号 【审理程序】二审 【审理法官】张旭霞 【文书类型】判决书

【当事人】李璐;梁丽萍;宁夏房地产开发集团有限公司 【当事人】李璐梁丽萍宁夏房地产开发集团有限公司 【当事人-个人】李璐梁丽萍

【当事人-公司】宁夏房地产开发集团有限公司

【代理律师/律所】刘冠霓宁夏朔方律师事务所;牟君宁夏大远律师事务所;温馨、张岑宁夏合天律师事务所

【代理律师/律所】刘冠霓宁夏朔方律师事务所牟君宁夏大远律师事务所温馨、张岑宁夏合天律师事务所

【代理律师】刘冠霓牟君温馨、张岑

【代理律所】宁夏朔方律师事务所宁夏大远律师事务所宁夏合天律师事务所 【法院级别】中级人民法院

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【原告】李璐;梁丽萍

【被告】宁夏房地产开发集团有限公司

【本院观点】本案二审争议的焦点系涉案购房协议是否合法有效，被上诉人宁房公司是否存在违约行为，上诉人李璐、梁丽萍的违约责任认定是否准确。

【权责关键词】无效催告撤销代理违约金合同约定证据交换关联性合法性质证维持原判发回重审

【指导案例标记】0 【指导案例排序】0

【本院查明】经审查，上诉人李璐提交的录音谈话内容与物业服务相关，且不能明确证实系涉案房屋，不能达到其证明目的，本院不予采信；被上诉人宁房公司提交的商品房预售许可证虽然系复印件，上诉人李璐对其真实性予以认可，该证据能够证明案件相关事实，本院予以采信。

经审理查明，被上诉人宁房公司于2019年9月5日取得湖畔嘉苑二区6号办公

楼商品房预售许可证。

【本院认为】本院认为，本案二审争议的焦点系涉案购房协议是否合法有效，被上诉人宁房公司是否存在违约行为，上诉人李璐、梁丽萍的违约责任认定是否准确。关于涉案购房协议的效力问题，经审理查明，被上诉人宁房公司于2019年9月5日取得了涉案房屋的商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。宁房公司作为涉案房屋的出卖人，于本案起诉前已经取得商品房预售许可证明，当事人签订的购房协议合法、有效，合同约定的内容对各方均具有约束力。宁房公司在一审中提交《湖畔嘉苑二期6某公建交付确认书》，该确认书有上诉人李璐的签字及被上诉人公章，证实宁房公司于2019年1月17日已经全面履行交付案涉房屋及配套设施、设备的义务，不存在违约情形，上诉人李璐、梁丽萍主张被上诉人存在逾期交付违约行为的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于定金及

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赔偿损失的认定，根据购房协议的约定，因二上诉人逾期支付购房款，被上诉人宁房公司有权解除合同，且对于已经支付的定金不予退还，同时给宁房公司造成损失，二上诉人应当每月按61800元向宁房公司支付租金损失，一审法院按照上述合同约定认定二上诉人的违约责任正确。综上所述，李璐、梁丽萍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 负担。

本判决为终审判决。

二审案件受理费15360元，由上诉人李璐、梁丽萍

【更新时间】2022-09-23 18:17:40

【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年12月29日原告与二被告经协商签订了一份《湖畔嘉苑二期6号综合楼购房协议》，协议约定二被告购买原告开发建设的“湖畔嘉苑”项目二期二组团6某综合楼101号办公房，房屋建筑面积1544.99平方米，单价6800元／平方米，总价10505932元。二被告于本协议签订后七个工作日内向原告支付定金85万元，作为购房定金，该笔定金充抵最后一笔应付房款，二被告如毁约该笔定金不退。2019年8月31日前以现金方式支付房款100万元；2019年12月31日前支付房款400万元；2020年8月31日前支付房款300万元；2020年12月31日前支付房款2505932元。被告未按约定时间支付任何一期房款的，视为被告违约，原告有权将房屋另行出售，且定金及已交房款不退还。被告未按约定期限支付房款，逾期在30个工作日内的，自应付款次日起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款额万分之二的违约金；逾期超过30日工作日后，原告有权选择解除或继续履行本协议。原告选择解除本协议的，被告已付定金不予退还，同时由此给原告造成损失的，应当每月按61800元向原告支付租金损失。如被告对该房屋有装修或其他方面的投入，原告不予补偿。房屋交付期：2018年12月31日前，双方派代表到现场检查房屋情况，并签字确认。房屋交付时应取得消防验收手续及房屋竣工验收备案表。首层大厅原告于2019年3月1日前交付被告使用。被告付清全部房款后，双方签订商品房买卖合

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同，所有房款付清后出具购房发票。双方还对交付标准、房屋查验、违约责任、税收及使用费、产权等进行了约定。协议签订当日，二被告按约向原告支付购房定金85．1万元，原告按约于2019年1月17日向被告交付了涉案房屋，但二被告未按约向被告支付首期购房款，直到2019年9月11日才向原告支付购房款60万元。2019年12月17日原告向被告发出催款通知书，要求二被告于通知七日内将应付款付清，逾期将解除双方签订的购房协议。通知送达二被告后但二被告却仍未能按期付清首期购房款和第二期购房款。经原告多次催要无果，2020年3月18日被告梁丽萍向原告出具了一份关于终止购房合同的情况说明，表示因政策调整和疫情影响无法按时支付约定的后续款项，请求终止购房协议。2020年4月12日原告向二被告发送了《购房协议解除通知书》，通知二被告自通知到达之日解除双方签订的购房协议，自接到本协议之日起15日内返还所涉房屋，逾期损失由二被告承担。二被告签收该通知后未提出异议，也未将涉案房屋退还原告。被告李璐提出继续履行该购房协议，原告经与二被告协商未果，遂诉至法院，请求依法判如所请。

【一审法院认为】一审法院认为，原告与二被告签订的《综合楼购房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均具有法律约束力，双方应当自觉全面履行合同的义务。原告按约向二被告交付了涉案房屋，二被告除按约交纳了购房定金85.1万元和部分首付款60万元外，却未按约定期限交纳下剩购房款，其行为构成违约应承担违约责任，为此经原告催告购房款无果后，选择了解除协议并向二被告发送了购房协议解除通知书，协议自通知到达二被告时解除，二被告也未提出异议。现原告请求确认双方签订的湖畔嘉苑二期6号综合楼购房协议已解除的主张，符合协议约定和法律规定，予以确认。协议解除后，二被告应当返还原告因协议取得的湖畔嘉苑二期6号综合楼101号办公房，原告的该项请求予以支持。二被告因违约除已付定金和购房款不予退还外，逾期超过30日后由此给原告造成的损失，按协议约定还应当每月按61800元支付租房损失。原告主张自2019年1月1日至2020年7月31日期间的租房损失不妥，因原告于2020年4月12日才向二被告发送解除购房协议通知，通知到达二被告时才解除，故原告的租房损

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失应自2020年4月12日开始计算，即61800元＊3个月(2020年4月12日至2020年7月12日)=185400元。2020年7月12日后的损失按上述标准计至房屋实际返还之日止。被告李璐辩称原告未按约交付房屋及未取得房屋预售许可证，有双方签署的房屋交付确认书予以证实，房屋预售许可证的取得因双方在协议中未约定何时取得，且双方签订正式商品房买卖合同的条件尚未成就，故被告李璐的该辩称理由不能成立，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第(二)、(三)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认原告宁夏房地产集团开发有限公司与被告李璐、梁丽萍签订的湖畔嘉苑二期6号综合楼购房协议已解除。二、被告李璐、梁丽萍于判决生效后五日内返还原告宁夏房地产集团开发有限公司的湖畔嘉苑二期6号综合楼101号办公房。三、被告李璐、梁丽萍于判决生效后十日内支付因违约赔偿原告的租房损失185400元。案件受理费7684元，由原告宁夏房地产集团开发有限公司负担5680元，被告李璐、梁丽萍负担2004元。

【二审上诉人诉称】李璐上诉请求：撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院(2020)宁0106民初7432号民事判决书，将本案发回重审或改判上诉人李璐不承担违约责任。事实和理由：被上诉人宁房公司延迟交付涉案房屋，导致上诉人装修顺延，被上诉人至今未能将案涉房屋的电梯交付给上诉人使用，上述行为构成违约，其应当按照合同约定承担违约责任。被上诉人在签订合同时故意隐瞒其未能取得商品房预售许可证的事实，涉案购房协议的生效时间应是宁房公司取得预售许可证的时间，即2019年8月20日之后，因此合同中关于交付房款的时间约定应由双方协商后重新确定。

梁丽萍上诉请求：请求撤销宁夏回族自治区

银川市金凤区人民法院(2020)宁0106民初7432号民事判决书，将本案发回重审或改判上诉人梁丽萍不承担违约责任。事实和理由：被上诉人违约在先，未按照双方约定按期交付首层物业大厅，同时案涉房屋的电梯至今未交付给上诉人使用。被上诉人也未向上诉人提交房屋消防验收手续及竣工备案表，一审法院未查清上述违约行为进行判决，认定事实不清；一审判决适用法律错误，根据法律规定，定金和违约金不能并用，其次被上诉人违约在先，双方

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应当各自承担相应的责任，而不是全部由二上诉人承担。

本院二审期间，当事人围绕上

诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李璐提交录音光盘一张，证明案涉房屋的首层大厅交付的时间实际是2019年4月10日左右。

李璐、梁丽萍等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

宁夏回族自治区银川市中级人民法院

民事判决书

(2021)宁01民终2293号

当事人 上诉人(原审被告)：李璐。

委托诉讼代理人：刘冠霓，宁夏朔方律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：梁丽萍。

委托诉讼代理人：牟君，宁夏大远律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：宁夏房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区西桥北巷95号商务楼。

法定代表人：贺玉斌，该公司总经理。

委托诉讼代理人：温馨、张岑，宁夏合天律师事务所律师。

审理经过 上诉人李璐、梁丽萍因与被上诉人宁夏房地产开发集团有限公司(以下简称宁房公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院(2020)宁0106民初7432号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月18

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日公开开庭进行了审理。上诉人李璐及其委托诉讼代理人刘冠霓，上诉人梁丽萍及其委

托诉讼代理人牟君，被上诉人宁房公司的委托诉讼代理人温馨、张岑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 李璐上诉请求：撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院(2020)宁0106民初7432号民事判决书，将本案发回重审或改判上诉人李璐不承担违约责任。事实和理由：被上诉人宁房公司延迟交付涉案房屋，导致上诉人装修顺延，被上诉人至今未能将案涉房屋的电梯交付给上诉人使用，上述行为构成违约，其应当按照合同约定承担违约责任。被上诉人在签订合同时故意隐瞒其未能取得商品房预售许可证的事实，涉案购房协议的生效时间应是宁房公司取得预售许可证的时间，即2019年8月20日之后，因此合同中关于交付房款的时间约定应由双方协商后重新确定。

梁丽萍上诉请求：请求撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院(2020)宁0106民初7432号民事判决书，将本案发回重审或改判上诉人梁丽萍不承担违约责任。事实和理由：被上诉人违约在先，未按照双方约定按期交付首层物业大厅，同时案涉房屋的电梯至今未交付给上诉人使用。被上诉人也未向上诉人提交房屋消防验收手续及竣工备案表，一审法院未查清上述违约行为进行判决，认定事实不清；一审判决适用法律错误，根据法律规定，定金和违约金不能并用，其次被上诉人违约在先，双方应当各自承担相应的责任，而不是全部由二上诉人承担。

二审被上诉人辩称 宁房公司共同辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合理，应予以维持。上诉人所述首层物业大厅及案涉房屋电梯未按期交付的情况无事实依据，上诉人与被上诉人于2019年1月17日签订《湖畔嘉苑二期6某公建交付确认书》，被上诉人已全面履行交付案涉房屋及配套设施、设备的义务，不存在违约情形。被上诉人已于起诉前取得商品房预售许可证，上诉人与被上诉人之间签订的《湖畔嘉苑二期6某综合楼购房协议》自始有效、当然有效，因此案涉购房协议自签订之日

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起即生效，上诉人应当按照协议约定交支付房款。一审法院判决定金不予退还符合法律

规定，《购房协议》第四条约定：“……一方于本协议乙方如在合同履行过程中因任何个人原因毁约的，该笔定金不退。”故，无论按照法律规定还是协议约定，一审法院判决不予返还定金符合法律规定。一审判决不存在同时适用定金条款与违约金条款的情形。《民法典》第五百八十八条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”本案中，由于上诉人的原因导致《购房协议》解除，被上诉人有权要求上诉人支付占用房屋而造成的损失。上诉人不应将损失和违约金混为一谈，一审法院按照《购房协议》第五条之约定，以61800元／月为标准支付租金损失符合法律规定。

原告诉称 宁房公司向一审法院起诉请求：1．请求确认原、被告签订的《湖畔嘉苑二期6号综合楼购房协议》已解除；2．请求判令被告返还湖畔嘉苑二期二组团6某综合楼101号办公室；3、请求判令被告赔偿损失1174200元(暂计算至2020年7月，请求判令至实际返还房屋之日止)。

一审法院查明 一审法院认定事实：2018年12月29日原告与二被告经协商签订了一份《湖畔嘉苑二期6号综合楼购房协议》，协议约定二被告购买原告开发建设的“湖畔嘉苑”项目二期二组团6某综合楼101号办公房，房屋建筑面积1544.99平方米，单价6800元／平方米，总价10505932元。二被告于本协议签订后七个工作日内向原告支付定金85万元，作为购房定金，该笔定金充抵最后一笔应付房款，二被告如毁约该笔定金不退。2019年8月31日前以现金方式支付房款100万元；2019年12月31日前支付房款400万元；2020年8月31日前支付房款300万元；2020年12月31日前支付房款2505932元。被告未按约定时间支付任何一期房款的，视为被告违约，原告有权将房屋另行出售，且定金及已交房款不退还。被告未按约定期限支付房款，逾期在30个工作日内

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的，自应付款次日起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款额万分

之二的违约金；逾期超过30日工作日后，原告有权选择解除或继续履行本协议。原告选择解除本协议的，被告已付定金不予退还，同时由此给原告造成损失的，应当每月按61800元向原告支付租金损失。如被告对该房屋有装修或其他方面的投入，原告不予补偿。房屋交付期：2018年12月31日前，双方派代表到现场检查房屋情况，并签字确认。房屋交付时应取得消防验收手续及房屋竣工验收备案表。首层大厅原告于2019年3月1日前交付被告使用。被告付清全部房款后，双方签订商品房买卖合同，所有房款付清后出具购房发票。双方还对交付标准、房屋查验、违约责任、税收及使用费、产权等进行了约定。协议签订当日，二被告按约向原告支付购房定金85．1万元，原告按约于2019年1月17日向被告交付了涉案房屋，但二被告未按约向被告支付首期购房款，直到2019年9月11日才向原告支付购房款60万元。2019年12月17日原告向被告发出催款通知书，要求二被告于通知七日内将应付款付清，逾期将解除双方签订的购房协议。通知送达二被告后但二被告却仍未能按期付清首期购房款和第二期购房款。经原告多次催要无果，2020年3月18日被告梁丽萍向原告出具了一份关于终止购房合同的情况说明，表示因政策调整和疫情影响无法按时支付约定的后续款项，请求终止购房协议。2020年4月12日原告向二被告发送了《购房协议解除通知书》，通知二被告自通知到达之日解除双方签订的购房协议，自接到本协议之日起15日内返还所涉房屋，逾期损失由二被告承担。二被告签收该通知后未提出异议，也未将涉案房屋退还原告。被告李璐提出继续履行该购房协议，原告经与二被告协商未果，遂诉至法院，请求依法判如所请。 一审法院认为 一审法院认为，原告与二被告签订的《综合楼购房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均具有法律约束力，双方应当自觉全面履行合同的义务。原告按约向二被告交付了涉案房屋，二被告除按约交纳了购房定金85.1万元和部分首付款60万元外，却未按约定期

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限交纳下剩购房款，其行为构成违约应承担违约责任，为此经原告催告购房款无果后，

选择了解除协议并向二被告发送了购房协议解除通知书，协议自通知到达二被告时解除，二被告也未提出异议。现原告请求确认双方签订的湖畔嘉苑二期6号综合楼购房协议已解除的主张，符合协议约定和法律规定，予以确认。协议解除后，二被告应当返还原告因协议取得的湖畔嘉苑二期6号综合楼101号办公房，原告的该项请求予以支持。二被告因违约除已付定金和购房款不予退还外，逾期超过30日后由此给原告造成的损失，按协议约定还应当每月按61800元支付租房损失。原告主张自2019年1月1日至2020年7月31日期间的租房损失不妥，因原告于2020年4月12日才向二被告发送解除购房协议通知，通知到达二被告时才解除，故原告的租房损失应自2020年4月12日开始计算，即61800元＊3个月(2020年4月12日至2020年7月12日)=185400元。2020年7月12日后的损失按上述标准计至房屋实际返还之日止。被告李璐辩称原告未按约交付房屋及未取得房屋预售许可证，有双方签署的房屋交付确认书予以证实，房屋预售许可证的取得因双方在协议中未约定何时取得，且双方签订正式商品房买卖合同的条件尚未成就，故被告李璐的该辩称理由不能成立，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第(二)、(三)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认原告宁夏房地产集团开发有限公司与被告李璐、梁丽萍签订的湖畔嘉苑二期6号综合楼购房协议已解除。二、被告李璐、梁丽萍于判决生效后五日内返还原告宁夏房地产集团开发有限公司的湖畔嘉苑二期6号综合楼101号办公房。三、被告李璐、梁丽萍于判决生效后十日内支付因违约赔偿原告的租房损失185400元。案件受理费7684元，由原告宁夏房地产集团开发有限公司负担5680元，被告李璐、梁丽萍负担2004元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李璐提交录音光盘一张，证明案涉房屋的首层大厅交付的时间实

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际是2019年4月10日左右。

经质证，上诉人梁丽萍对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可；被上诉人宁房公司对该组证据的真实性、合法性、关联性和证明目的不予认可，该录音证据自始至终没有提及案涉房屋的任何信息，对录音中的人员情况无法核实，录音表述的只是物业费的相关事宜与本案无关。

被上诉人宁房公司提交商品房预售许可证复印件一份，证明案涉房屋已在2019年9月5日取得商品房预售许可证。

经质证，上诉人李璐对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。被上诉人在签订购房合同时故意向上诉人李璐隐瞒了其没有取得商品房预售许可证的事实。上诉人梁丽萍对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该证据是复印件不符合证据规则。

上诉人梁丽萍未向本院提交证据。

本院查明 经审查，上诉人李璐提交的录音谈话内容与物业服务相关，且不能明确证实系涉案房屋，不能达到其证明目的，本院不予采信；被上诉人宁房公司提交的商品房预售许可证虽然系复印件，上诉人李璐对其真实性予以认可，该证据能够证明案件相关事实，本院予以采信。

经审理查明，被上诉人宁房公司于2019年9月5日取得湖畔嘉苑二区6号办公楼商品房预售许可证。

本院认为 本院认为，本案二审争议的焦点系涉案购房协议是否合法有效，被上诉人宁房公司是否存在违约行为，上诉人李璐、梁丽萍的违约责任认定是否准确。关于涉案购房协议的效力问题，经审理查明，被上诉人宁房公司于2019年9月5日取得了涉案房屋的商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品

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房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有

效。宁房公司作为涉案房屋的出卖人，于本案起诉前已经取得商品房预售许可证明，当事人签订的购房协议合法、有效，合同约定的内容对各方均具有约束力。宁房公司在一审中提交《湖畔嘉苑二期6某公建交付确认书》，该确认书有上诉人李璐的签字及被上诉人公章，证实宁房公司于2019年1月17日已经全面履行交付案涉房屋及配套设施、设备的义务，不存在违约情形，上诉人李璐、梁丽萍主张被上诉人存在逾期交付违约行为的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于定金及赔偿损失的认定，根据购房协议的约定，因二上诉人逾期支付购房款，被上诉人宁房公司有权解除合同，且对于已经支付的定金不予退还，同时给宁房公司造成损失，二上诉人应当每月按61800元向宁房公司支付租金损失，一审法院按照上述合同约定认定二上诉人的违约责任正确。综上所述，李璐、梁丽萍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15360元，由上诉人李璐、梁丽萍负担。 本判决为终审判决。 落款

审判员 张 旭 霞 二〇二一年九月二十八日 书记员 胡萌萌

《中华人民共和国民事诉讼法》

第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

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(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持

原判决、裁定； ……

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。

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