中国信托业协会 2012年2月27日
常规报道 ......................................................................................... 1
本周集合信托产品发行增5% 长安信托募资20亿居首 .................. 1 信托资产超预期龙年或迎兑付潮 ...................................................... 2 欲稳赢通胀 首选信托产品 ............................................................... 4 北京合作建房或与信托合作 .............................................................. 6 聚焦华润信托-聚金池1号 投资者稳健布局正当时 ....................... 7 单位投资信托 ................................................................................... 11
特别关注 ....................................................................................... 13
城商行IPO 预期催热股权信托 ....................................................... 13 渤海银行股东之争：信托股东纠纷陷无期死局 ............................ 16 地方平台贷或借道信托‚还债‛ .................................................... 21 房地产信托 ..................................................................................... 23 信托改穿‚马甲‛房地产曲线融资 ................................................ 23 房地产信托的第二道关卡 ............................................................... 28 房地产信托面临集中兑付大考 ........................................................ 32 房地产信托兑付担忧蔓延 受益较高仍有投资价值 ....................... 34 多只地产信托产品遭提前清算 ........................................................ 36 万科信托融资遭遇‚倒春寒‛ ........................................................ 37
微博言论 ....................................................................................... 42
常规报道
本周集合信托产品发行增5% 长安信托募资20亿居首
来源：财经网 2012-2-24 2月24日，据益普财富最新数据显示，本周(2.18-2.24)共有15家信托公司发行了21款集合信托产品，发行数量环比增加1款，增幅为5%。
其中，长安信托发行了3款，发行数量位列第一；中铁信托、新时代信托、外贸信托和山东国托各发行了2款；中融信托等10家公司各发行了1款。
21款信托产品中，有16款公布了计划募集规模，平均计划募集规模为3.20亿元，环比增加2.04亿元，增幅为175.49%。按平均规模测算，本周发行的信托产品总计划募集规模为67.28亿元，环比增加44.02亿元，增幅为189.26%。
发行产品中计划募集规模最大的为20亿元，是长安信托发行的\"天津城投应收债权买入返售集合资金信托计划\"。该产品是投资于基础设施领域的债权投资类产品，期限为18个月，预期收益率为10.00%。本周发行的信托产品平均规模和总规模较大，主要就是因为长安信托发行的这一款产品规模很大导致的。
从期限结构上看，本周新发行产品平均期限为19.50个月，环比缩短了1.94个月。21款新发产品中有20款公布了期限。其中，12个月期产品共发行7款，平均预期收益率为8.83%，环比下降0.17个百分点；18个月期产品共发行5款，平均预期收益率为10.86%，
1
环比上升0.62个百分点；24个月期产品6款，平均预期收益率10.72%，环比上升0.05个百分点；36个月期产品2款，平均预期收益率10.00%，环比上升3.70个百分点；另有1款产品未公布期限和预期收益率。
从资金运用方式来看，贷款运用类产品发行了7款，居首位；权益投资类产品发行了6款，位居第二；证券投资类、组合运用类和股权投资类各发行了2款；债权投资类和其他类各发行了1款。
从资金运用领域来看，投资于工商企业领域的发行了9款，依然居于首位；投资于房地产领域和基础设施领域的各发行了4款；投资于证券市场和其他领域的各发行了2款。
信托资产超预期龙年或迎兑付潮
来源：中国证券报 吕训孜 2012-2-27 信托业协会2月10日发布的2011年四季度统计数据显示，信托资产48114.38亿元，大大超出此前市场普遍预期的4.5万亿元的信托资产余额。根据2010年四季度披露的数据，2010年年末信托资产规模为30404.55亿元，2011年新增信托资产17709.83亿元。
信托资产飙升 地产信托骤减
2000年以来，信托行业发展迅速，信托资产规模由2006年不足5000亿元急速飙升至2011年年末的4.8万亿元。信托业迅速扩张的背后主要有两方面原因：一是信托公司灵活的业务模式，其业务范围基本涉及了投资类、融资类、事务管理类，投资领域更是从房地
2
产、基础设施建设、工商企业至金融证券，几乎涵盖了市场上所有的投资品种；二是近年来国内快速崛起的房地产行业为信托业务发展提供了一个良好契机。
目前来看，政策层面对房地产信托的限制部分可归结于国家对房地产行业的宏观调控，另外一部分则是由于集合类房地产信托的增加速度过快。根据信托业协会最新数据，截至2011年四季度，房地产信托业务年度累计增加3705亿元，年末余额6882亿元，其中集合类房地产信托业务年度累计增加2387亿元，单一类房地产信托业务累计增加1317亿元。从发行趋势上看，从2011年三季度开始，房地产信托的发行量骤减，但与2010年在临近年底整体信托业务量呈下降趋势不同，2011年年底，信托公司通过在工商企业及基础产业等领域寻找投融资机会，以此弥补房地产信托业务的缺失。
信托2012年或迎拐点
展恒理财基金研究中心认为，目前信托业发展存在以下几点趋势：
2011年信托资产已达4.8万亿元，整个信托业兑付风险较大； 2011年全年信托资产增量1.8万亿元，占2011年国内新增贷款7.47万亿元的24%，在‚十二五‛规划为导向的经济发展纲要下，政策层面对国内信贷和房地产行业的调控还将持续。政策面对房地产信托的抑制还将继续，2012年信托行业难以维持年增加额1.8万亿元以上的扩张速度，信托业很可能在发行规模上于2012年迎来拐点；
3
在房地产行业受到抑制之后，信托公司普遍转向工商企业类业务，但2012年上半年，国内经济形势受外围经济大环境影响，前景依然不明朗，大部分工商企业无法负担与房地产类业务接近的融资成本。因此，我们认为2012年信托产品的收益率将呈下降趋势。
基于以上市场趋势，展恒基金研究中心建议投资者，在选择固定收益类信托产品时，应更加谨慎地从发行平台、风险控制方式及融资方状况等方面综合考虑。
欲稳赢通胀 首选信托产品
来源：天府早报 燕庆胡镪文 2012-2-27 如果我的财富增长注定跑不赢GDP，请告诉我至少怎样能对抗CPI？在2011年股市、楼市的双双萧条的大背景下，越来越多的市民开始关心怎样才能保证自己腰包的财富跑赢通胀。本期理财直通车将邀请极元财富理财师李艳为大家支招如何在本金安全的情况下实现资产的保值增值。
理财案例
退休高管百万元存款理财
李女士是成都某大型国企的退休高管。眼看自己放在银行的150万元存款跑输通胀，李女士希望能够选择一款既保障本金安全，同时又能跑赢通货膨胀的理财产品。
不过左思右想，李女士发现传统意义上的投资渠道除银行存款、股票、基金外，就是银行理财产品。其中，除存款有较固定利息外，
4
其他产品的收益都存在浮动性。那么，到底有没有一种产品，高于存款利息，又能保证不亏损呢？
案例分析
投资求稳又要高于存款利息
李女士面临的困惑相信很多市民同样遇到过。事实上，信托投资就具有这样的投资属性。也正是因为信托投资收益稳定且较高，近年来深受高端投资者的青睐。
信托作为金融业中唯一的由投资者直接参与实业投资的金融制度，有着非常多的特殊性和优越性。目前市面上绝大部分信托产品的投资起点为100万元，一般期限在1年以上，收益率每年8%以上。也有一些被称为‚信托的信托‛的产品，投资方向主要是信托公司认可的债权和其它信托项目的收益权，其起点稍低，一般30万元以上，期限也普遍在1年以上，收益率每年8%以上。相对于传统的以票据投资为主的银行理财产品，信托理财产品有着更高的收益率和更大的吸引力。
需要注意的是，信托作为一种投资方式同样有它的风险，与许多银行理财产品一样，不承诺保本保息，但它作为一种固定收益类理财产品，实际上有按期并按预期收益率来兑付的刚性要求。能否到期按预期收益率兑付，是投资者考核信托公司业绩的最核心指标。
理财建议
挑选产品时应注重风险控制
投资者在投资信托产品时，要特别注意选择实力强、业绩优秀、
5
重视风险控制的信托公司，和选择风险小、还款来源和抵质押保证充足的信托项目。此外，投资人还要注意项目的投资金额和期限是否匹配自已的理财需要。
购买信托产品，可通过各信托公司的营业柜台或网上预约。同时，可通过理财媒体和金融超市选购各信托公司的信托产品，如《理财周刊》、‚第一理财网‛及其旗下的‚极元财富‛。在一些发达国家，绝大部分的理财产品都是由金融超市售出的。在金融超市中，投资者可从全国优秀的信托公司中选择产品，拥有更强的选择性和自主权。
北京合作建房或与信托合作
来源:北京晨报 王丽娅 2012-2-27 在昨天召开的‚北京合作建房资金说明会‛上，‚中国个人合作建房破冰第一人‛赵智强透露，或有别于温州建房的资金监管模式，如合作者赞同则考虑与新华信托合作，通过信托方式让大家的建房款远离‚非法集资‛的痕迹，让个人合作建房的整个流程更顺畅和成熟起来。
和信托合作最终拍板能否成功，赵智强表示还要取决于合作建房者们。去年年底，赵智强首次公布在北京已有两块供个人合作建房的目标地块，初步测算一块位于南四环的房子定价每平方米大约1.5万元；另一块位于南五环的房子定价每平方米大约5000多元。消息一出，当即有400多人报名，目前已有200多人通过审核（在
6
京已有两套住房含两套被拒绝）并报名成功。在昨天的会场，记者还看到自称‚一辈子不买商品房‛的作家张一一的身影，他告诉记者自己也会考虑成为合作建房项目的业主。
聚焦华润信托-聚金池1号 投资者稳健布局正当时
来源：上海证券报 2012-2-24 低险高收兼灵活 聚金池稳健吸金 ‚华润系‛优势互补 产融结合更智慧
对金融行业来说，过去的2011年无疑是波诡云谲的一年—国外金融市场波涛汹涌，美债、欧债危机此起彼伏；国内经济发展前景迷雾重重，股市、楼市、债市、大宗商品剧烈波动。诸多投资者面对变幻莫测的市场倍感茫然，信托业也面临着行业发展的关键节点，‚品牌化、创新化‛已经成为信托行业的发展趋势；‚转型‛更是成为国内各信托公司战略发展的关键词。
大浪淘沙，华润信托继续践行‚让资产更智慧‛的口号，力求探索出一条以深化客户导向，强化投资者服务，从而实现持续发展的道路。凭借丰富的投资理财经验，顺应投资者最新的理财需求，‚华润信托〃聚金池1号集合资金信托计划‛隆重登场。作为一款短期理财产品，‚聚金池1号‛借助其完善的风险控制措施，以其稳健的姿态为投资者的资产增值保驾护航。
低险高收兼灵活 聚金池稳健吸金
‚聚金池1号‛是华润信托精心打造的创新型产品，凝聚了公
7
司财富管理团队的集体智慧。据悉，该项目资金主要用于投资银行存款、货币市场基金、债券基金、交易所及银行间市场债券以及固定收益类产品，资金投向稳健，投资期限十分灵活，有多种期限供投资者选择，产品收益率高于同期银行理财产品，是短期理财的首选。
华润信托相关项目负责人表示，无论从风险控制还是收益率来看，该信托产品与不少金融产品比较均具有较大优势，且投资期限十分灵活。他介绍，公司设立投资决策委员会，负责项目日常运营中的决策问题；资金运用时，依据资金来源的期限结构动态配臵，具有完善的筛选标准和资产准入策略；另外，该信托达到一定规模后，对客户来源进行适度分散，每期募集的信托单位类型适度分散，对每类信托单位的募集规模也进行控制。‚聚金池1号‛非常重视投资者资金安全，当该产品资金投向华润信托发行的其他信托产品时，若产品出现流动性风险，华润信托指定第三方购买该资产；而收益率方面，‚华润信托〃聚金池1号‛则高于市场同类产品，该产品收益率紧盯市场同类理财产品收益率，并做一定比例上浮。
华润深国投信托有限公司（原‚深国投‛，现简称‚华润信托‛），是国内最早成立的信托公司之一。公司成立于1982年，2002年2月成为中国境内首批具有经营信托业务资格的法定金融机构。2006年，公司成功引入战略投资者—华润集团，现股东为华润股份有限公司（持股51%）和深圳市国有资产管理监督委员会（持股49%）。目前公司净资产近90亿元，截至2011年底，公司管理的信托资产
8
规模已超千亿元。自公司成立以来，所有信托项目100%成功兑付，发行的固定收益产品全部实现预期收益兑付。华润信托净利润和人均净利润等多项指标多年来均稳居行业前茅，曾先后荣获过‚中国优秀信托公司‛、‚诚信托‛、‚最佳私募证券基金信托服务商‛等诸多荣誉。同时，华润信托公司连续担任中国信托业协会第一届和第二届理事会理事单位，公司董事长蒋伟先生为中国信托业协会第二届理事会副会长。
近年来，华润信托始终以客户为导向，业务上持续创新，在结构金融、证券信托、股权投资、风险管理等诸多领域形成了独特的专业专长，为遍布海内外的高净值客户、高效益企业和高成长机构投资（融）者提供了优异的、定制化和差异化的金融解决方案。在该发展战略之下，华润信托产品数量、信托规模、投资顾问数量等均持续增加。新发行的产品不仅部分对冲了市场低迷给业务收入和规模带来的影响，而且提高了产品质量，加强了客户储备，为公司业务未来发展打下坚实基础。
‚华润系‛优势互补 产融结合更智慧
作为信托行业的‚常青树‛，华润信托在国内业界开创了多个第一—第一支开放式证券投资信托计划，第一支限制性股票激励计划，第一支企业现金流资产证券化信托计划，第一个组合基金信托产品系列托付宝TOF等。而华润信托在华润集团大平台之下，在‚让资产更智慧‛的品牌口号基础上进一步提出了‚产融结合‛的商业模式。
9
华润信托有关领导指出，公司迈出‚让资产更智慧‛的第一步，就是致力于寻找一条信托公司真正可以持续发展的道路，一条能够发挥其专业专长的道路。在众多信托机构之中，华润信托的闪光之处就在于率先在业内看到：‚财富管理本质上是一种财富和资产的保值增值服务，关键是投资能力和资产管理能力。‛据介绍，依托集团实体产业的深厚积淀，公司将进一步增强行业研究能力和市场判断力，不断为投资者发现各类优质项目。
在2011年8月举行的华润信托投资论坛上，华润集团董事长宋林先生发表了《携手华润，探索‚产融结合‛的中国新范式》主题演讲，深入浅出地对经济形势下存在的商机、以及如何利用这些机遇快速壮大公司营收规模和影响力提出了远见卓识的判断。他表示，基于对宏观大势和自身业务的把握，未来五到十年，华润选择将‚打造金融平台，实现产融结合‛作为商业模式创新的方向。
华润集团核心业务包括消费品（含零售、啤酒、食品、饮料）、电力、地产、医药、水泥、燃气、金融等，其中零售、啤酒、电力、地产、燃气、医药已建立行业领先地位。在集团‚产融结合‛、‚融融结合‛的战略之中，华润信托被寄予厚望。作为全国信托行业的领军企业，华润信托凭借专业的理财能力和丰富的投资经验，为客户不断提供各类创新性金融解决方案。
毫无疑问，华润集团的大力支持，不但增强华润信托经营的稳健性，更为华润信托的业务成长提供了广阔空间。华润集团作为一个综合性、全球运营的大型国有骨干企业，一方面使华润信托在管
10
理客户资产时，首先可以考虑在华润的强项和优质资产中进行配臵；另一方面，集团内部的产融协同项目可以减少信息不对称等诸多不可预测风险。相信随着公司核心能力的进一步提升，华润信托将会为投资者和整个信托行业带来更多的惊喜。
单位投资信托
来源：中国证券报 2012-2-27 单位投资信托(Unit Investment Trust)是美国市场上的三大投资公司类型之一，与共同基金和封闭式基金同样接受证券交易委员会的规管与《1940年投资公司法》的约束。概括地说，单位投资信托是具有限定生命期的，投资于固定资产组合的集合投资产品。有部分ETF也以单位投资信托的法律形式成立并运作。
与共同基金类似，单位投资信托的发起人（通常为证券经纪公司）通过向投资者出售可赎回的信托单位（基金份额）来募集资金。持有人定期可获得信托单位的分红，到期后按其资产净值获得偿付。与封闭式基金类似，首次募集结束后，其信托单位份额通常会固定下来，但发起人会承担二级市场做市商的角色，接受日常申购赎回以满足持有人的交易需求。
与二者不同的是，单位投资信托的投资采取严格的购买并持有策略，在发行之初就将投资组合固定化，不需要聘用投资顾问管理其组合，更极少在信托存续期内进行证券交易，除非组合中的个别证券发生信用违约、并购或陷入破产等财务困境。而且单位投资信
11
托一般投资于相对单一的资产类型，例如，固定收益型单位投资信托中，专门投资于免税市政债券或公司债券的信托基金有严格区分。这种资产类型的单一性也是与其‚无人管理‛的特性息息相关的，这就为投资者提供了投资特定类型证券以构建自身的投资组合的简单工具，其管理费用也远低于同类型的共同基金与封闭式基金。
单位投资信托的期限也因其投资证券品种的差异而各不相同。固定收益型信托基金的期限一般与其持有证券的到期时间一致，以获取稳定的票面利息，到期还本。比如短期债券或货币市场工具，基金的期限可以只有一年或数月；若投资于长期国债，则可能长达20至30年。权益型单位投资信托则一般以获取股息与资本增值为投资目标，期限为一年到几年不等。
美国市场上最早的一只单位投资信托诞生于1961年，其发展的黄金时期是在20世纪80年代，90年代初达到顶峰，不论数量或资产规模都几乎两倍于现在水平。据美国投资公司协会(ICI)统计，截至2011年底，美国市场上共有6022只单位投资信托，投资于免税市政债券的数量占半数以上，股票型占近40%，其他投资于应税债券。管理资产规模共计约600亿美元，即使与日渐势微的封闭式基金相比也仅占其四分之一，与共同基金11.8万亿的规模相比更加边缘化。
早期投资者选择单位投资信托产品多是为了投资固定组合的免税市政债券并持有到期，90年代末开始，情况有所扭转，股票型信托基金的规模开始超过债券型，其增长趋势在近几年更为明显。这是因为，随着ETF及其他被动投资产品的崛起，股票型单位投资信
12
托，特别是其中复制特定市场指数表现的指数型信托吸引了越来越多的资金净流入，帮助投资者以更低廉的成本分享市场收益。
特别关注
城商行IPO 预期催热股权信托
来源：经济导报 时超 2012-2-27 14家城商行IPO首发待审的消息，让城商行的股权变得炙手可热，一些城商行的股东也看准这一良机，打起了将手中股权短期变现的主意。
经济导报记者发现，近期已有多家城商行的股东以质押股权或者受让股权收益权的方式，联合信托公司发行信托融资计划，大连银行、徽商银行等上述IPO待审银行的股权均在其列。此外，虽然山东城商行没有IPO的确切消息，但青岛银行、泰安市商业银行等城商行的股权也成热门，相关信托产品已在运作中，且收益颇高。
‚城商行IPO的消息显然对其股权价值有所提升。‛24日，用益信托分析师徐颖风对导报记者表示，股权价值高了，对融资额度和发行工作都会有利好效应。银行业人士也表示，对于银行股东来说，城商行股权远期价值很高，在不丧失所持股权的情况下，通过上述方式融资，成为他们最愿意接受的一种模式。
不过，导报记者也发现，上述信托计划中也不乏风险，部分产品对城商行股权的估价明显高出其净资产价格。‚这种情况，就连以上市银行股权作为质押物的信托产品中也很难见到。‛徐颖风评价
13
说。
城商行股权信托扎堆
‚产品期1年，预期收益9%。‛这是五矿信托近日推出的一款银行股权收益权投资信托计划。导报记者注意到，虽然该产品融资额仅3750万元，但质押物颇引人注目—大连银行的1250万股股权。
据了解，本月初，证监会首次公布主板、中小板、创业板待审企业名单。14家城商行联袂进入首发待审环节引起市场极大关注，大连银行正是其中之一。
在城商行IPO热潮背后，城商行股权价值一时大增，成为城商行股东们的融资利器。导报记者注意到，不仅是上述一项信托计划，目前已有多家城商行股东，通过股权质押发行信托产品用以融资。
比如，与上述产品同期发行的，还有新时代信托发行的一款‚慧金359号‛非上市公司股权收益权投资集合资金信托计划，该产品预计募资金额7000万元、年收益9%，其募集资金就是用于受让包头市布鲁贸易有限责任公司持有的包商银行的股权收益权。
同时，南京高科（600064）近日发布公告称，为拓宽公司融资渠道，满足公司发展对资金的需求，公司拟将所持广州农商行1.8亿股股权收益权以3亿元转让给相关信托公司，同时将上述股权质押给信托公司，以募得资金。
本月初，紫金信托推出了一款‚徽商银行股权收益权投资集合资金信托计划‛，发行规模2.7亿元，质押物就是徽商银行1.5亿股。此外，1月份哈尔滨银行股东黑龙江鑫永胜商贸有限公司将其所持
14
1734.10万股哈尔滨银行股权收益权转让给新时代信托，融资6000万元。
当然，诸多城商行中不乏山东城商行的身影，华晨信托此前发行的一款4500万元的信托计划，其募集资金用于购买正润创投所持有的青岛银行股权收益权及处分权；同时，去年5月新时代信托一款3100万元规模的产品，用于受让山东中宸投资担保有限公司合法持有的泰安市商业银行股份有限公司的股权收益权。
上述银行中，徽商银行等都是进入IPO待审议程的城商行，而青岛银行、包商银行、哈尔滨商银行、广州农商行均为资质较好的地方银行，此前也一度被认为是IPO热门。
风险隐现
导报记者了解到，上述信托产品中，股权收益权转让占绝大多数。据了解，股权收益权转让，转让的并非股权，而是该部分股权的收益，其实质是股东将所持公司股权，交给信托公司，信托公司以股权收益发行信托计划融资的行为，信托计划到期后原股东一般将进行回购。
‚显然城商行股东没有放弃手中股份的意思，只是借用其进行短期融资。‛一位山东城商行管理层人士对导报记者表示，对于手握城商行股权的股东来说，其投资的银行一旦上市，投资收益必将大幅提高。而在股东不想丧失股权又需要资金的情况下，通过与信托公司合作，转让股权收益权融资，无疑是一种两全的方式。
徐颖风也认为，IPO的消息对以城商行股份为质押物的信托产品
15
发行会产生利好效应，‚股权价值提高了，并且有一个良好的预期，产品关注度自然高。‛
不过，这并不意味着上述产品没有风险。导报记者注意到，上述产品在对城商行股份价格进行估值时，存在不少虚高成分。
比如，五矿信托发行的大连银行股权收益权投资集合资金信托计划中，其对质押的大连银行1250万股的价格认定为为3元/股，而截至去年6月末，大连银行每股净资产为2元/股，本次股权质押价格为净资产的1.5倍。
‚一般股权质押的价格都要在净资产的价格上打折，这还是对上市银行股权收益信托产品的标准。‛徐颖风说，城商行即便有上市可能，但其股份流通性、经营难度还是与上市公司有所差距，在对其股权价格估值时，更应该有所降低，以抵御风险。‚高估值的做法显然存在欠缺之处。‛
渤海银行股东之争：信托股东纠纷陷无期死局
来源：理财周报 冀欣 2012-2-27 这已经是夏云（化名）选择等待的第361天，愤怒的情绪已基本被磨损殆尽，他现在拥有的只有耐心，等待一个无期结局的耐心。
一年以前，作为渤海银行的信托股东，夏云加入了维护自身‚同股同权‛利益的斗争，然而直到今天，他还没有得到任何一点或好或坏的讯息，如今他唯有继续坚守。
而无奈选择放弃股权的124位信托股东，也并没有如预期般实
16
现落袋为安，当初计划以每股5元的价格收购股份的神秘接盘者，而今却扭头变卦悄然离去。
一切似乎陷入了死局。 信托股东割爱却无人接手 故事还得从一年多前说起。
2010年8月，为了进一步满足资本充足率的要求，渤海银行2010年股东大会通过新一轮增资扩股方案。决定于2011年第一季度以总股本85亿股为基数，向包括天津信托在内的七方股东再次按照10配7的比例增资扩股，每股价格1元，募资59.5亿。
此前，已经顺利参加渤海银行第一次配股融资的信托股东这一次大多选择了继续对渤海银行进行支持，通过各种渠道将配股资金准备到位后，等到的却是一张让他们怒火中烧的通知。
2011年3月1日，渤海银行致函天津信托称：‚现根据国家有关部门文件，贵公司不参与我行本次增资扩股工作，请据此做好此次增资缴款的善后工作‛。天津信托随即发布通告，称2010年10月提交的认购承诺书失效，受益人要么选择将由信托代持的股权以每股5元的起拍价对外拍卖，或者继续由信托代持，但是不能参加配股。
对此渤海银行董秘孙利国的解释为‚方案未获监管部门批复‛。 经历了抗争、对话、协调、游说等诸多环节后，200人的统一战线开始出现分化，他们中的大部分人显然丧失了信心，124位信托股东无奈中接受了拍卖退出。渤海银行信托股东纠纷终于有了第一阶段的博弈结果。
17
但这并非此事件的最终结局。
多位信托股东向理财周报记者透露，当初渤海银行所说愿意以5元每股价格收购股份的某意向企业，现在已经反悔，原因估计与目前二级市场的低迷行情有关，但可以肯定的是，即使打算卖出股权的股东现在也没办法出手，而对于坚持不卖的股东，不论是渤海银行还是天津信托，都再也没有拿出解决问题的最新方案。
纠纷后续发展扑朔迷离
谁也不知道这场闹剧要如何收场。
整整一年时间过后，当时在表决书上签下‚不同意‛的股东们，如今态度也有了很大程度上的缓和，他们中的很多人不再坚决的要求执行‚同股同权‛，而是开始考虑，如果有合适的收购方案，出售股权也是一个不错的选择。
某股东对理财周报记者表示，‚我们依然看好渤海银行的发展，但是目前情况来看，我们每个人都有几百万的资金砸在渤海银行身上，机会成本非常高，如果能够有一个合适的价格，那我们完成套现，去投资其他项目，回报未必会比押注渤海银行未来上市预期低。‛
至于上述人士所说的‚合适价格‛，每个人心中的预期价位都有所不同。‚有10元的，8元的，当时选择不同意卖股的这部分人，最低的心理卖出价位也高于7元。‛
一位投资人为记者算了一笔账，根据天津信托通告，日后的转让其实是含配股权的转让，在转让前无法参与配股，以5元/股转让，实际所得其实是3.35元/股，7年投资仅获3倍收益，并不合算。如
18
果要实现5倍收益，拍卖价就至少要达到7.8元。
另外，《渤海银行股权转让规则及程序》提及，此次股权转让发生的相关税费由信托持有人承担，费用可能会达到10%，那么，收益还会继续被摊薄。
然而遗憾的是，原本计划以5元每股收购股份的企业如今也已‚落跑‛，至今未听到再次出现意向收购企业的消息，即使出现，喊出高于5元的可能性也十分渺茫。
渤海银行相关负责人对记者表示，目前还未有最新的处理方案提出。
信托股东们认为，这已经演变为了一场持久战。‚渤海银行即将面临换届，如果刘宝凤的领导班子不留任，新的领导班子又极力推脱，事件的解决会更加艰难。‛
而当初同意卖股的信托股东如今的处境则更为被动。 一位来自天津的投资者告诉记者，‚虽然董秘孙利国曾口头承诺卖出股份的价格不会低于每股5元，但是这也并没有落在书面上，既然已经签字表态同意卖股，未来的日子很可能就如砧板上的肉，即使日后流拍或者有人愿意以一个很低的价格收购，这些人也只能接受。‛
渤海银行上市陷尴尬棋局
尽管渤海银行一再否认‚清理门户‛，但所有人都知道，这一切纠纷的产生，都源于渤海银行越来越近的上市预期。
据了解，渤海银行已将力争早日登陆资本市场，其制定的‚第
19
二个五年发展战略规划‛已将上市列为最重要的战略目标，该行董事长刘宝凤也不止一次在公开场合提到渤海银行的上市愿景。
渤海银行刚刚成立伊始，近200位自然人通过信托计划间接持股渤海银行，曾被认为是该行两项重大金融创新之一，但是按照监管层审批IPO的惯例，公司上市前存在的信托计划持股部分必须进行清理，否则不予放行。这样的规定让处理信托股东成为了没有办法回避的尴尬问题。无奈之下，渤海银行不得不通过拒绝信托股东参与第二次配股的手法为上市清障。
但是已经与渤海银行‚结亲‛超过6年的信托股东无论如何也不愿在这临门一脚之时退出。
‚我们守了这么多年，只在2010年和2011年拿了2次分红，300多万投资，2年拿到的分红还没办法支付要交给天津信托每年1%的管理费用，4年还欠天津信托6万余元。‛
而渤海银行的上市豪情壮志也逐渐销声，根据证监会公布的信息，有14家银行IPO已步入初审环节，江苏银行、徽商银行、江苏常熟农村商业银行、大连银行、贵阳银行等均榜上有名，然而渤海银行却意外的缺席了。
个中原因，知情人士透露，就是未能妥善解决的信托股东问题。除此之外，各地分行爆发出的大案也让渤海银行陷入风险控制缺位的舆论漩涡，会否影响未来上市进程暂不得而知。
20
地方平台贷或借道信托‚还债‛
来源：北京商报 王丹 2012-2-27 曾经一哄而上的地方平台贷款，如今已到了开始偿还的时候，未来三年将是偿债的高峰期。然而，不可忽视的是，目前一些平台的偿债能力颇为令人担忧，违约风险很大。为了化解风险，近来，监管层、地方政府及银行等相关各方都在积极采取措施。继‚平台贷或有条件展期‛的消息传出之后，业内人士认为，信托融资有可能悄然成为‚借新还旧‛的手段之一。
近日，一则信托产品的简介在微博上引发了金融市场人士的广泛热议。该产品为中融信托推出的某（润通1号）财产权信托，投资期限为12-15个月，预期年化收益率9%-10%。一家（用益）信托网的理财产品销售人员告诉记者，目前该产品一期已很快售罄，其吸引人之处并不在于高收益率，而是在于具有地方政府的‚背景‛。据他称，该信托资金用于购买融资人合法享有的对某地方政府2.4亿元应收账款的收益权。而此应收账款产生于地方政府保障性住房（棚户区改造）的建设项目中，且已纳入市政府2012年及2013年的财政预算。
‚其实，此类信托产品并不算是新鲜事物。早在2009年，这类产品就以‘准地方债’的形式走入了投资者的视野‛，上述销售人员介绍说，当年，中信信托等多家信托公司都推出了这类产品——信托公司通过信托计划募集资金给地方使用，而地方政府设立偿债基金作为还款来源，并纳入年度财政预算。
21
不过，此一时彼一时，时过境迁，2009年正是地方政府平台融资潮起之时，而目前却是到了欠债还钱、捉襟见肘的时候。因此，对于此类产品的发行，不少信托人士认为，或是地方政府‚借新还旧‛的偿债手段之一，否则收益率也不会上涨如此之快。北京一家信托公司产品部的工作人员就评论说：‚应将其视为地方融资平台应收账款类资产证券化的表现‛，‚其实，通过金融市场证券化方式解决地方平台贷违约风险，也不失为一条有效之路。市场约束更强，对一些地方政府‘乱花钱’也有抑制作用‛。
按银监会主席尚福林的说法，未来三年内将有35%的平台贷款到期，地方平台即将面临第一个偿债高峰；而一些平台项目的贷款条件和偿债能力先天不足，已出现在建项目后续建设资金和还贷资金无着落的局面。
据记者了解，为化解这一危机，国务院先是发文要求加强管理地方融资平台；接着，存量地方政府平台贷款的整改细则也或将于近期出台，其旨在规范地方政府作为债务人的借贷行为，包括存量平台贷的有条件延期方式。昨日，还有消息称，银行资产将重启证券化，地方平台贷或将被纳入。
中诚信托业务经理陈先生对地方平台贷的到期风险相对乐观。他表示，除了地方政府财政收入情况并未恶化之外，面临偿债的地方政府融资平台即使无法按期还款，也都会采取一些融资手段，如信托融资等延期时间，以时间换空间。
不过，也有业内人士不无担忧地表示，信托融资将使地方政府
22
融资平台的成本不断攀升，债务雪球越滚越大，资金断裂的风险也会随之加大。
这种担忧也不无道理。2011年，有不少信托公司感受到了催款的压力。山东一家信托公司的工作人员称，为了催促企业按时足额还款，他曾连续奔波了四周。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇也曾指出，‚借新还旧‛是地方融资平台的乱象，其在银行与信托均有体现。针对商业银行利用发行理财产品及借新还旧的方法来应付还款压力的现象，银监会此前特别强调要严控地方融资平台风险，禁止用信贷资金支持不符合要求的新平台和新项目，这些项目到期的也不得展期和贷新还旧。
而借道信托融资来‚借新还旧‛，之前并不算常见。究其原因，中诚信托的一位负责人介绍，基础设施类信托目前收益率普遍不高，相比房地产信托对信托公司吸引力不大；此外，这类信托管制也较严格。不过，他认为，2012年房地产信托受阻的情况下，不排除基础设施类信托产品趋热的可能。
房地产信托
信托改穿‚马甲‛房地产曲线融资
来源：中国经营报 杜丽娟 2012-2-25 随着限购、限价、银信合作叫停等调控措施对房地产企业的轮番‚轰炸‛，房企现金流压力不断加码。中原地产数据显示，短期内
23
房地产市场仍将惯性下行，预计今年将有六成的企业出现‚缺钱‛。此种情况下，房地产企业融资难题逐渐凸显，为缓解资金压力，房企联合信托公司借助发行‚马甲‛信托，行房地产信托之实，打通融资渠道。
‚这些信托主要为了逃避银监会监管，以投资工商企业、股权质押、特定资产收益权、矿产、艺术品为包装，但实际投向领域却是房地产。这些房企要么因为资质不佳根本无法‘光明正大’地发行房地产信托，要么因为信托公司受到严厉监管，房地产信托无法过关。这为未来兑付埋下更大的隐患。资深信托人士刘擎告诉记者。更重要的是这些穿马甲的信托游离于房地产信托的监管之外。
监管加剧
房地产信托的收益也呈现一路飙升的趋势。普益财富数据显示，2011年房地产信托平均预期年收益率全年平均预期年收益率达10.08%，远超工商企业和债券。
作为房地产企业的一棵救命稻草，房地产信托2011年的发行规模可谓是‚井喷‛。
用益信托数据显示，2011年房地产信托成立规模为2670.74亿元，占全部信托资产的38%。在中国信托业协会公布的2011年四季度末信托公司主要业务数据中，资金信托合计46408.12亿元，其中房地产投资占比14.83%，余额6882.3亿元，仅次于基础产业和工商企业。
与此同时，房地产信托的收益也呈现一路飙升的趋势，普益财
24
富数据显示，2011年房地产信托平均预期年收益率从1月的9.26%升至12月的10.52%，全年平均预期年收益率达10.08%，远超工商企业和债券。
但是伴随着房地产信托的高收益，其可能带来的风险，也引来监管层的关注。
银监会出台《信托公司净资本管理办法》和《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》，明确要求信托公司在年度报告中披露净资本、风险资本以及风险控制指标等情况。遗憾的是，在2010年发布年报的56家信托公司中，仅有11家披露了这些信息，其风险评估仍然很难判断。
用益信托报告显示，今年2月份以来，已发行的信托产品，集中投向房地产、工商企业及金融领域，其中，房地产领域融资规模最大。
‚房地产信托产品受到限制，主要体现在增量上，目前市场对信托产品需求还是很大的，开发商在急用资金方面，主要依靠信托，但是现在政策在收紧，今年的产品设计上肯定会相对谨慎一些。‛某信托公司人士表示。
一位接近银监会的人士表示：‚目前房地产信托审批节奏已经较去年有所放缓，信托行业监管已经相当严格，对房地产信托项目也采取层层审批，以控制总量。‛
然而，除了监管层的监管外，房地产行业在今年也将迎来兑付大考。
25
中金报告显示，截至2011年三季度末，存量房地产信托规模约为7000亿元人民币，2012年预计到期规模2234亿，总还款额约2500亿元。
‚房地产信托到期兑付风险将陆续浮出水面，目前房地产市场有价无市，开发商销售回款少于预期，对一些融资渠道较少的开发商来说，信托无疑能解决资金问题，但是信托和项目紧密相关，一旦出现资金链断裂，将影响整个行业的发展，后果可能无法估计。‛易居房地产企业研究中心经理周建成告诉记者。
借道另类信托
和房地产信托20%的融资成本相比，其他产品的融资成本一般只有15%。但在现金流的压力下，较低的成本也促使地产公司曲线融资。
尽管如此弱市下，部分房地产公司仍然通过改变标的物和取消房地产信托名称的方式，实现曲线融资。
在用益信托网，某信托公司发行的一款集合资金信托计划（一期），发行规模1.5亿元，期限12月，预期年收益率9%～12.5%，受让一家石油开发公司—吉林省松原市联华石油开发有限责任公司经营收益权。抵押物为天津武清区的一块土地使用权，以及一家房地产企业科亨臵业100%股权，并由该房企和信托公司联合担保。
‚投资人从信托合同中看到的信托收益率，并不是融资方的真正成本。作为投资者来说，并没有了解这款产品的资金用途，这种情况下，一旦发生兑付风险就会很难控制。‛普益财富信托研究员范杰认为。范杰举例说明，比如房地产企业要发行一款产品，预计年
26
期收益为8%，而开发商实际支付的融资成本高达13%-15%以上，其中包含信托公司1%-2%的信托费，以及代销银行1%-2%的代销费用，此外还有托管费等。
这样不以房地产信托的名称，转用经营权进行发售似乎并非孤例。
吉林某信托公司发行的长白山26号集安配建廉租房项目贷款集合资金信托计划，使用水库水面进行抵押：‚结合集安市房地产市场的实际情况，用成本逼近法89.96元/平方米计算，水库水面土地价值为7300万元，抵押率为40.99%，可以覆盖本信托计划的本金和利息。‛
‚这些地产公司一般采用名下非房地产行业的子公司，以建设公司居多，并以银行股作为质押实现融资。在信托公司看来，对这些‘壳’公司考量的标准主要是公司资质和负债率，资金用途因为有质押的银行股，他们并不担心融资方出现资金断裂的风险。‛用益信托研究院岳婷认为。‚实际上这也是房地产信托，只不过绕开了投资人直接的资金信托，而是采用投资人以股权投资与壳公司，由信托公司作为受托人进行管理，然后股权过户致信托公司。这样操作审批难度比直接资金信托保底收益容易，而且收益和风险挂钩。‛
导致房企铤而走险的是房企融资成本的暴涨，‚和房地产信托20%的融资成本相比，马甲信托的融资成本一般只有15%。但在现金流的压力下，较低的成本也促使地产公司趋之若鹜。‛信托人士刘擎表示。监管部门对房地产信托市场监管日益严厉的信号一定程度上
27
加速了信托产品的发行。
记者了解到，‚马甲‛信托会成为监管核查的重点。今年以来，银监会已经加大对房地产信托专项检查，检查的重点围绕信托资金兑付，风险摸底等，春节以前监管部门已经在非正式管道谈论马甲信托。
房地产信托的第二道关卡
来源：第一财经日报 高谈 2012-2-25 资产管理公司和地产基金已经嗅到了房地产信托‚腐烂‛的味道
[房地产信托兑付有四道关卡：第一道是融资企业到期还钱；第二道是信托公司处臵抵押品，有一些资产管理公司和地产基金正在接手抵押品；第三道是信托公司的自有资金垫付；第四道是信托公司本身扛不住，其股东为了维护信托公司的信誉来承担债务]
‚我们正在募集资金，考虑接盘一些无法兑付的房地产信托。‛一家国内著名的股权投资基金高管告诉第一财经日报《财商》。
第二道关卡
这是房地产信托在2012年的第二道关卡：一些在集中兑付下无法还款的房地产信托将以便宜的价钱被机构投资者接盘。
‚房地产信托兑付有四道关卡：第一道是融资企业到期还钱；第二道是信托公司处臵抵押品，有一些资产管理公司和地产基金正在接手抵押品；第三道是信托公司的自有资金垫付；第四道是信托
28
公司本身扛不住，其股东为了维护信托公司的信誉来承担债务。在四道关卡中，第二道关卡尤为重要。‛好买基金总经理杨文斌(微博)告诉记者。
第一道关卡很难扛住，这几乎是业内的共识。
由于信托公司并没有公开披露平台，每家信托公司产品披露情况差异巨大，难以清楚地计算2012年到底有多少房地产信托面临到期。
据诺亚财富报告，2012年房地产信托到期总规模为1172.5亿元，约为2010年的2.5倍。国泰君安证券的统计数据是房地产信托2012年总到期规模达到1759亿元，中金则预计到期规模将在2000亿-2400亿元。
从时间上说，三季度将出现兑付高潮。据国泰君安统计，2012年一季度到期兑付规模为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。其中7月为今年年度高峰，将会达到504亿元。
‚信托品种名目繁多，很多产品表面上可能是流动性贷款或股权质押等项目，但实际投向是房地产，因而实际规模至少是可统计数据的2倍。‛杨文斌告诉记者。
搜集便宜货
一些秃鹫已经循着猎物‚腐烂‛的气味而来。
‚从春节前开始，一些房地产信托已经陆续有人接盘。‛一家信托公司产品设计人士告诉记者。
29
据这位产品设计人士介绍，接盘的机构中四大资产管理公司（中国长城资产管理公司、中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司和中国东方资产管理公司）占了很大的比重。他们接手的抵押资产价格一般是5折左右。
四大资产管理公司成立的背景是在1999年处理国有银行股份制改造中的不良资产，以最大限度保全资产、减少损失为主要经营目标，是国内金融市场上为数不多的专业处理不良资产的机构。
对于房地产公司来说，临近兑付期必须提前准备流动性，如果项目回款产生问题，他们也不得不将抵押资产低价处臵来获取流动性，而资产管理公司给的5折价格刚好可以满足信托产品的还款需求。
这种做法对集合信托计划的投资者的利益并没有多少影响，因为房地产信托的抵押率一般都小于四折，也就是说，如果需要融资2个亿，那么抵押物的价值至少要5个亿。所以如果将抵押物按照五折卖出，之前集合计划的投资人权益并不会受损。
还有一种情况是，房地产公司重新成立一个信托计划来借新还旧。‚原来的信托计划马上就要到期了，房地产公司可能会找到资产管理公司或者是地产基金继续借钱。这些接盘者将成立一个单一信托计划，购买前一个产品的受益权，帮助项目公司渡过难关，这种项目的期限更长，2-3年的都有，融资成本更高。‛该产品设计人士告诉记者。
对信托公司而言，单一信托计划由于不像集合信托计划那样涉
30
及大量个人投资者，因而对信托公司而言，一旦出现风险处理起来更加方便。
例如大业信托公司和天津融创臵地公司合作的一款房地产信托产品就是这样一种设计：项目引入东方资产作为增信方，一旦该信托计划到期（信托期限为18个月）未能兑付，则整体打包‚出售‛给东方资产，信托计划继续延期12个月，东方对其提供资金，重新包装设计成新的信托。
‚资产管理公司也正在寻求一些好的地产项目，这些项目虽然在短期内遭到流动性危机，但是地理位臵和建筑质量优秀。资产管理公司对资产的流动性要求并不高，不会马上出手，他们有足够的耐心等这些资产度过阴霾。‛上述产品设计人士告诉记者。
不过，一些投资者还在寻找更恰当的出手时机。‚我们正在筹集资金，但是还要再等等，之后应该会有更便宜的东西。而一旦买入，我们在短期内并不打算卖出资产。‛一家PE基金高管告诉记者。
三季度成为房地产信托兑付问题的时间窗。‚三季度的房地产信托的兑付压力最大，由于资产处臵一般要提前于兑付期，那么在二三季度时可能会产生集中的抵押品抛售，那时可能会出现处臵量非常大，而价格非常低的情况。‛杨文斌告诉记者。
31
房地产信托面临集中兑付大考
来源：中国产经新闻报 武文静 2012-2-24 提前清盘是信托市场看空房地产行业的表现
‚人无千日好，花无百日红‛。一面是房地产调控下楼市销售业绩的下滑，一面是即将到来的房地产信托首个兑付高峰，曾经风光无限的房地产信托，如今正面临着爆发式增长后不断累积的兑付风险考验。
2010年以来，在银行贷款受限的情况下，不少房地产商为解资金之困借道信托融资。据用益信托工作室统计，2010年信托行业共发行了1993亿元房地产信托；2011年，这个数字为2670.74亿元，占比达38%。
‚信托融资是在2010-2011年间部分房地产企业在楼市调控政策时期采取的融资方式，相比银行融资方式，信托融资的融资成本相对较高。但从我国房地产市场当前的融资渠道来看，由于长时间的调控政策，目前房地产行业对资金的吸引力正在逐渐下降。‛中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《中国产经新闻》记者采访时说。
现实是，由于房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，平均期限1.9年，所以多数产品将于今年陆续到期。而由于房地产信托兑付资金主要来源于销售回款，在一系列房地产调控政策限制下，销售难、回款慢在压制房企的同时，也加大了房地产信托的兑付风险。
32
据中金公司发布的针对房地产信托业的研究报告称，房地产信托还款期将集中在今后3年，其中2012年预计到期信托规模2234亿元，总还款额约2500亿元，2013年预计到期规模近2816亿元。
‚按照上市房企的负债率水平来推算，在房企不采取加速资金回流手段的情况下，房企可能在2012年6月份出现资金危机。当前房地产信托兑付量相对于2011年12月份至2012年1月份的融资量而言，房地产信托兑换风险并不是不可控的。‛韩长吉说。
不可否认，今明两年房地产信托巨大的兑付数额还是让不少人捏了一把汗。韩长吉表示，从部分房地产企业（上市企业为主）的信托融资量来看，即使出现一定量的兑付量，也不会对整个行业产生非常大的冲击，开发商的融资渠道多元化以及特别的资金回流措施能够应付相应的信托兑付。
值得注意的是，目前已经出现部分房地产信托产品提前清盘的现象。据信托研究机构的统计数据显示，公开数据的今年提前兑付的房地产信托数量已经超过4个。产品涉及天津信托、交银国际信托以及山东信托等。
‚部分房地产信托提前清盘的原因有投资者顾虑以及房企的资金流现状等因素，提前清盘是信托市场看空房地产行业的表现，对房地产行业的后续融资有一定的影响。‛韩长吉说。
那么，在目前这种市场情况下，房企如何才能顺利度过即将到来的兑付小高峰？信托公司又该做好哪些准备使风险降到最低？
‚房企加强资金链回流是保证企业经营稳健的根本举措，应付
33
当前的信托兑付小高峰，采取加速资金回流或者利用新的项目融资来延缓资金冲击的方法都是可行的。对于信托公司而言，如何保证信托资金的顺利回笼，就需要信托企业对借贷的房企进行适时的调查，以此保持预警性，在不得已的情况下可以采取提前清盘的行为。‛韩长吉说。
此外，对于房地产信托到期无法兑付且无人接盘的情况，监管部门也明确表示，信托公司的资产或股权将在监管部门主导下进行处臵，所得款项将用来优先保障投资人的兑付。有业内人士认为，对于到期未能兑付的项目资产，可通过信托公司用自有资金收购、‚发新还旧‛和项目出售变现等办法解决。
房地产信托兑付担忧蔓延 受益较高仍有投资价值
来源：利得财富管理研究院 姜晨 2012-2-24 房地产信托最近的日子着实不太好过。随着国家对楼市调控政策的不断发酵，开发商资金链开始绷紧，房地产信托产品的系统性风险也加速上升，投资者对产品更是望而生畏、少有问津。曾经如日中天的房地产信托一下子成了过街老鼠，‚人人喊打‛！面对如此情景，我们不禁要问：‚房地产信托，你还hold住吗？‛
不得不说，房地产信托真有些撑不住了。据统计，大约有7000亿元房地产信托还款期将集中在今后三年，其中今年预计到期信托规模2234亿元，总还款额约2500亿元。从今年一季度开始，房地产信托各季度兑付的规模呈逐渐增长的趋势，其中分别在第三季度
34
及明年的第二季度达到峰值，规模分别为439.59亿元及505.70亿元。房地产信托兑付的小高峰正逐渐临近。可是，考虑到国家对楼市调控政策的不放松，房地产市场短期回暖的可能性微乎其微。因此，兑付潮的集中到来，意味着房地产开发商将面临更加严峻的资金压力，这无疑将提升相关信托产品的风险等级，也为房地产信托的远期发展蒙上沉重的阴影。
显然，市场正在不断验证着这个悲观的论调。据悉，多个房地产信托产品已经出现提前兑付现象。比如，天津信托发行的‚正元投资•信达地产股票收益权投资及回购集合资金信托计划‛宣布提前终止，终止日期为2月10日，这只投向房地产的集合信托计划原本2012年5月到期，实际终止清算比合约期早了3个月。
对此，中国利得财富管理研究院指出，从目前整个房地产信托市场来看，面对兑付压力，融资方一般会以新还旧、先垫付自有资金再追偿、拍卖抵押物等方式来释放资金压力，提前兑付仍为少数。不过考虑到市场环境的不确定性，提前兑付是信托公司防范风险的举措，通过当下的准备来防范未来可能的风险也是正常的行为。因此，不必为产品提前兑付过分忧虑，房地产信托的风险基本还是可控的。
然而，市场的担忧并没有出现好转，而是不断延续。从信托公司目前业务开展态势看，部分公司出于风险防控已经主动停止了房地产信托业务，其他开展房地产信托业务的公司也更趋谨慎，在选择交易对手方面也只选择上市公司或知名房地产开发企业。再加上
35
严格的房地产调控政策短时间内不会退出，房地产信托的发行规模也随之明显下降，投资者的投资热情持续降温，逐渐将注意力转向了其它信托产品。
由此可见，房地产信托正经历着最不好的光景，其阵痛期还将继续延续。不过，正所谓‚物极必反‛，越是恐慌的时候或许也是最佳的投资机会。在此，中国利得财富管理研究院指出，作为为数不多的相对较高收益的投资产品，房地产信托的投资价值依然需要高度重视。
多只地产信托产品遭提前清算
来源：云南信息报 曹斌 2012-2-27 之前地产信托产品发行一向凶猛的中融信托也出现了提前清算。近日，中融信托公告称，将原定在2012年4月28日到期的‚中融-华夏孔雀城集合资金信托计划‛，在2012年2月8日提前终止。
记者发现，今年以来，包括山东信托、华润信托以及杭州工商信托等机构都有类似的信托产品提前清算。业内人士指出，信托公司都不希望自己的产品出什么差错。虽然信托产品提前结束，但属于正常到期，从另一方面也说明信托公司正在规避风险。地产信托产品遭遇提前清算的现象后面可能越来越多。
据用益信托的统计显示，大型房地产开发商中，2011年通过房地产信托融资规模居首的是万达，共发行10款产品，融资额为71.76亿元；排在第2位的万科发行了8款产品，融资规模达48.93亿元。
36
此外，发行产品数量最多的是恒大地产和中国泛海，均各发行13款产品，融资规模分别为35.05亿元和27.13亿元。
信托研究员李旸认为，随着房地产市场风险的堆积，监管层对房地产信托的把控更加严格，同时信托公司也更加注重房地产信托的风险控制，资质不达标的开发商融资将愈发困难。
万科信托融资遭遇‚倒春寒‛
来源：深圳特区报 吴华 2012-2-24 核心提示
近日，因众多房地产信托项目2、3月进入集中兑付期，国泰君安发表报告称，万科在1月份、2月份分别到期的信托资金高达10亿元、10亿元，成为今年第一波房地产信托兑付高峰期里，到期、信托发行规模较大、兑付压力最大的房企。
不仅止于此，2月17日万科金域缇香项目特定资产收益权投资集合资金信托计划延长推介期，市场一反常态对万科目前推出的信托计划持看空态度。随后，本报地产记者通过多种方式联系万科相关负责人，万科方面对此没有作出任何回复。
某接近于万科的消息人士透露，虽然万科手握400亿元的现金流，但‚一个萝卜一个坑‛，每一分钱都有需要它的地方，并没有太多的腾挪空间，企业仍有延期支付或违约的‚冲动‛。
万科信托计划被看空延期
2月17日，北京国际信托有限公司发布公告，宣布‚万科金域
37
缇香项目特定资产收益权投资集合资金信托计划延长推介期公告‛，拟将本信托计划第一信托单元推介期延长至2012年2月29日。
据介绍，该信托计划目标拟募集资金额为4.2亿元，但目前仍有数千万元左右的资金空缺，无奈之下，该信托公司唯有将该募集计划延期，这与2011年3月到期的‚中航万科信托项目‛、2006年6月到期的‚万科17英里项目集合资金信托计划‛等万科之前推出的其它信托计划甫一推出，便受市场热捧抢购的情况完全相反。
而现实情况不容乐观。去年12月，万科金域缇香的开盘价为每平方米9400元，该项目的销售价格远远低于市场预期。
‚从当前的情况来看，在房地产开发商已经无法实现信托产品设计时认定的高利润、在无法展期的情况下，会给这些企业造成很大的资金流压力，所以也就会产生信托延期这一举措。‛国泰君安房地产行业分析师孙建平说。
借道融资
在孙建平看来，房地产信托兑付资金主要来源于开发商销售回款，销售情况直接影响是否能收回成本。
而根据万科公司所发布信托公告，紧随中华企业的43.94亿元，万科在2012年全年需到期兑付的信托资金为43.18亿元，稳居2012年到期的上市房企信托排行榜的第2位。
一位信托公司高管则对记者表示，从以前的经验来看，全行业出现本金兑付风险的可能性很小，但个别对资金流动性依赖度高的房企可能最先出现偿付风险。因为这些企业即便具备支付能力，也
38
会因对现金流的渴望而产生违约冲动。
记者注意到，在1月份到期信托还未兑付的同时，近期万科除旗下全资子公司太荣有限公司向中国银行（香港）借款2.0678亿元、万之城房地产开发有限公司向上海银行漕河泾支行借款4亿元外，万科还于去年12月15日再次发布公告，宣布成立新的地产信托项目：公司向华润深国投信托有限公司申请信托借款10亿元，借款期限两年，以满足公司上海五街坊项目开发的需要。
至此，继2006年4月3日‚深国投-万科朗润园集合资金信托‛项目中与华润的合作，此次万科再次向华润寻求信托借款，华润成为万科信托项目的重要合作伙伴。
万科表示，本次信托借款在合作方式上和传统的信托融资并没有太大区别。11.2%的年利率也不高于当期公司从独立第三方进行信托借款的成本。
开发周期‚换挡‛：‚5986‛收缩为‚5946‛
随着调控的威力日渐显现，万科原来定下的高周转策略也不得不应势调整。
2月21日，从美国短暂回国的万科董事会主席王石在香港表示：‚以前万科奉行5986，即是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成、产品必须6成是住宅，但现在得改成5946，开售第一个月卖4成就很不错了。‛更有分析指出，万科多月的销售去化率已接近60%的临界线，快速周转的销售策略备受考验。
而2011年全年万科销售额年增长率陡降54.8%，销售面积年增
39
长率降15.5%。同时，2012年1月，万科实现销售面积119.0万平米，销售金额122.0亿元，同比分别下降28.05%、39.30%。这是万科五年来，首次在开年时出现销售面积和销售金额的同时负增长。此外，万科楼盘1月销售均价为每平方米1万元，仍位于较低水平。
广发证券地产分析师赵强表示，万科今年1月销售数据大部分来自去年12月签约数据的滞后。若剔除此因素，万科今年1月份的实际销售业绩同比和环比下滑幅度都在50%以上。
对此，万科董秘谭华杰曾公开表示，房地产企业受政策影响比较明显，‚由于从认购到签约有段时间间隔，1月销售数据会比较高；2－3月都不怎么好。‛那么万科2月数据岂不更差？谭华杰回答：‚这是大概率的事情。‛
很明显，虽然仍保持行业老大的低位，但万科的销售增长动力已远远不如过去那么稳健。‚在这个节骨眼，万科方面对此10亿元的第一笔信托兑付不发表任何意见，这不能排除其存在资金问题。但是，目前还看不清楚，这个资金程度也不好把握。‛一位信托行业内部人士表示。
拿地支出呈直线下滑
一般来说，资金、销售及土地是任何一家房地产企业生存发展的三驾马车。在土地储备方面，万科2011年全年累计权益土地支出为305亿元，低于2010年全年615亿元的水平。
但进入2012年万科的土地支出更是日益减少，今年1月份，万科仅获得广州黄埔一城中村改造项目，该项目的综合改造成本约15
40
亿元，如以此作为拿地支出，较2011年月均20.4亿元的权益拿地支出额度减少33%。这显示出万科对土地储备的谨慎和对现金流的珍惜。
对此，英联国际不动产董事长郭建波大胆预言，本轮地产调控，最应该也最有可能倒下的是万科。
孙建平则认为，地产公司可通过低价销售、内部财务安排等多种手段，确保信托项目的到期兑付，包括万科、金地、中航等上市房企信托项目的兑付风险也没有想象得那么大，但至少有一点可以肯定，对现金流的渴望让他们绝对有违约冲动和理由。
海通证券地产分析师涂力磊表示，中国房地产开发商未来几个月的处境将更加艰难。整个行业除信托之外，还有房地产贷款、理财产品等本金集中到期、销售回笼暗淡等压力，预计2 季度将出现房地产信托兑付风险、资金链断裂和开发商变卖股权，对于基本面将是触底的显著信号之一。
新闻链接
债务峰期至 开发商东拆西补
自今年1月以来，房地产信托进入还款高峰期，近期已有华侨城、中海等多家房企按捺不住融资冲动，以更高成本向银行贷款、发行票据、乃至通过母公司输血等各种方式曲线自救。
2月16日，华侨城有关负责人证实，华侨城集团近期拟计划发行总额60亿元人民币中期票据，首期为30亿元人民币，期限为三年。
41
就在约两个月前的2011年12月，华侨城集团刚刚发行了14亿元人民币的公募中期票据，利率为5.08%；去年5月，也曾发行了利率为3.5%的10亿元3年期中期票据。
另一家央企背景的房地产企业―中海地产2月15日宣布，公司拟发行的五年期5亿美元债券将于2月16日在港交所挂牌，票面利率为4.875%。
中海地产主席孔庆平2月2日在香港媒体会上曾公开表示，今年中海地产正积极筹集更多现金以应对。根据标普的分析，此次发行的债券的条款与条件，与中海已发行的优先无担保美元债券一致。
微博言论
新浪微博：
银信合作转表，苦心可以理解，实际是个大笑话！写72号文的不知是哪个家伙，但肯定是个连基本的会计常识都不懂的人。转表，能平白无故整一笔资产到银行资产负债表里去？后来说，不是真转进去，是单独计提拨备和资本。拨备怎么提，财政部有严格的规定，能是银监会发个通知就提？臵会计准则于何地？
不如说，从业者的迷茫便在于这是一个人治的机制，而不是法治的机制。人治带有主观思想，会起伏动荡，会政治逐利，而结果要求的是行业的不断调整和适应，对于信托这种没有搞清主要道路的行业，每次觉得找到出路，紧接着对频繁的变化的无所适从。
要解决创新与监管套利的关系问题。监管套利本身折射出的
42
是监管制度的漏洞，你整些票据信托同存信托信用证信托去钻人家的空子，人家银监会高兴？不高兴咋办，揍大儿子银行，又不敢，因为大儿子长得比爹还壮，且动不动到爷爷那儿告爹一状。那就揍小儿子信托吧，小儿子个头小只能忍着。
如何改变同一话题被n个媒体采访的麻烦和耗时？我要是有自己的一档电视就好了。或者能发表视频微博。最近压在我案头的约稿和采访太多，主要集中在马甲信托、南京教育信托、金信人寿保单、最大债券私募佑瑞持探秘、第三方模式之辩、高收益债或双非债。。。。唉
现在依然有人依赖每月银行信贷投放总量判断货币政策，殊不知银行自身发行的理财产品，信托公司的信托产品的融资功能已经模糊了信贷规模、资金流动性。国内这方面的基础统计监测体系都没有建立，何谈社会融资总规模的统计。
社保基金百分之五可以投入信托产品！
没啥好惊讶的，外资理财不断有这样的事情，然而却鲜见什么闹事的，信托产品一旦无法兑付就俨然大事，敢情信托是无风险套利？
展恒理财发布的年度投资策略中，信托投资已经不再名列首选，其理由是，信托公司今年三季度前面临集中兑付，行业风险加大。信托基金化运作是目前各个信托公司努力的方向之一，这样可以避免兑付风险集中在一家公司和单一时点上。利得财富分析认为，乐观估计今年全年会接近全部信托产品规模的30%至40%。
43
最近两天接触了几个信托，聊下来感觉：过去涉足房地产的信托都不相信自己托的住。过去没有涉足房地产的信托感觉是抄底机会。市场这样下去，必有好戏上演，精彩！
春节后，银行监管部门对信托公司的房地产项目进行普查，结果显示，部分即将到期的房地产信托项目存在兑付风险。 截至2011年末，房地产信托余额为6882亿元。有机构预计，2012年到期房地产信托规模为2234亿元。信托计划陆续到期，将考验部分房地产企业的资金链。
从今年信托发展来看，年中是一大转折。前两个季度，新增信托资产投向近40%都涌向房地产。然而随着政府监管趋严、以绿城\"信托门\"为首的行业危机爆发，房地产信托风险浮出水面，房地产信托在进入三季度之后呈明显下滑趋势。
银监会密集提示房地产信托风险，要求信托公司研究建立市场退出机制。//评：1、建立退出机制是否是监管体系的任务？2、风险项目的应对，各信托公司已作为头等大事，银监除了下死命令外，是否应当提供政策援助？3、银监与证监的最大区别之一，是后者敢于和善于‚护犊子‛，银监能否学着点？
信托业应反思！产品失信频发，模式合法性遭质疑，时代已经向信托业发出质问
银信合作可能要OUT了，银证合作的时代即将到来。信托计划的通道价值，可能部分被券商理财计划取代
银监会鼓励自己孩子自力更生，有甩开银行单干的味道，如
44
果信托募资能力强大到靠非指定投向的集合就能做成池子，信托将从多年媳妇熬成婆了。这是监管当局数年来追斩银信理财合作的结果。以后银行做银行的本分，信托做信托的主动管理，这对苦鸳鸯将不会一起光琢磨倒腾银行资产那点破事了
今天下午信托圈在那里喊银证合作的时代即将到来。现在券商做融资不少，中信、银河、平安等等，融资方式为质押股票融资，银行同业拆借和国债市场回购业务及银证通，资金到款效率很高，只不过在标的折价率上与信托相比算低，这是我看好券商股的主因，如果行情不好交易清淡，这可是条赚钱好门道阿。
我国信托公司现在仍是‚刚性兑付‛，近几年类固定收益产品尚未出现不能按期兑付的情况。主要是由于目前我国只有63张信托牌照，非常稀缺，信托公司绝不会因为某只产品不能兑付而导制牌照受影响。而且信托公司一般有央企、银行、地方国资委等背景，实力雄厚，有能力在极端情况下保证信托本息的按期兑付。
信托创新：景区收费权质押信托。融资方为国有独资企业，净资产47亿。抵押物为风景区的收费权，提供景区旅游环保车收费权和观光车收费权质押，价值4.1亿，抵押率24.18%，景区为国家5A级景区。在地产信托泛滥的时代，不管产品设计是否合理，我们乐于见到新的形式，创新是信托业天生的独一无二的灵魂。 搜狐微博：
如果已经发售的信托到期不能兑付，将面临全社会对信托的信任，也将是对现行金融产品信任的一种挑战
45
腾讯微博：
2012年3月和8月是将会是信托还款高峰，也将是风险释放程度较为显著的时间窗口
46
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容