郭玉苹、龚菲等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 【审理法院】福建省厦门市中级人民法院 【审理法院】福建省厦门市中级人民法院 【审结日期】2021.09.18
【案件字号】(2021)闽02民终5061号 【审理程序】二审 【审理法官】(陈璟) 【审理法官】(陈璟) 【文书类型】判决书
【当事人】龚菲;郭玉苹;李璇 【当事人】龚菲郭玉苹李璇 【当事人-个人】龚菲郭玉苹李璇
【代理律师/律所】陈炎昇福建纬瀚律师事务所;魏军福建纬瀚律师事务所;韩伟福建天翼律师事务所;黄琦福建天翼律师事务所
【代理律师/律所】陈炎昇福建纬瀚律师事务所魏军福建纬瀚律师事务所韩伟福建天翼律师事务所黄琦福建天翼律师事务所 【代理律师】陈炎昇魏军韩伟黄琦
【代理律所】福建纬瀚律师事务所福建天翼律师事务所 【法院级别】中级人民法院
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【原告】龚菲;李璇 【被告】郭玉苹
【本院观点】郭玉苹一审主张龚菲未如实告知讼争房屋存在邻里纠纷及诉讼情况，导致郭玉苹购买房屋后牵连多场诉讼，违背诚实信用原则，违反《房产买卖居间协议书》的约定，应对郭玉苹的损失承担赔偿责任。
【权责关键词】无效撤销代理相邻关系违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则第三人自认新证据诉讼请求法院调解缺席判决维持原判发回重审强制执行查封冻结 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0
【本院查明】另查明，厦门市思明区文屏一里5号204室房屋登记在李璇名下，该房屋与上述205室房屋相邻。
李璇因与龚菲存在相邻关系纠纷，于2018年10月29日诉至一审
法院。经一审法院组织双方诉前调解未果，一审法院于2018年12月6日立案受理了李璇诉龚菲、许新颜相邻关系纠纷一案。2019年3月，一审法院通知郭玉苹作为该案被告参加诉讼。李璇提出如下诉讼请求：1.龚菲、许新颜、郭玉苹恢复205室房屋外墙原貌，将门改回窗，拆除封闭204室房屋厨房、卫生间窗户的壁橱，拆除依托204室房屋厨房、卫生间外墙的顶棚；2.龚菲、许新颜、郭玉苹赔偿李璇经济损失2万元。一审法院于2019年5月30日作出(2018)闽0203民初19517号民事判决，郭玉苹于判决生效之日起十五日内拆除205室房屋附属的北侧位置的违法建筑物，并驳回李璇的其他诉讼请求。李璇、郭玉苹不服，提起上诉。厦门市中级人民法院于2019年10月28日作出(2019)闽02民终3899号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，李璇向一审法院申请强制执行。嗣后，郭玉苹将前述违法建筑物交由案外人捷纤迢逸(厦门)建筑工程有限公司拆除，并为此支付拆除费5000元。
又查明，郭玉苹因委托律师参与其与李璇之间的相邻关系诉讼，支付律师费1万元，
又因委托律师参与本案诉讼，支付律师费1万元。
【本院认为】本院认为，郭玉苹一审主张龚菲未如实告知讼争房屋存在邻里纠纷及诉讼情
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况，导致郭玉苹购买房屋后牵连多场诉讼，违背诚实信用原则，违反《房产买卖居间协议书》的约定，应对郭玉苹的损失承担赔偿责任。故郭玉苹系以违约为由提起本案诉讼。
《房产买卖居间协议书》第七条约定：“若发生与甲方有关房屋产权纠纷或债务债权
等，概由甲方负责，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。”龚菲作为出卖人，保证郭玉苹依法获得房屋所有权、享有房屋完整的使用权是其法定义务，亦是该条款“等”的应有之意。相邻关系涉及讼争房屋使用权能的行使，应属于上述条款约定的龚菲责任范围内。李璇因与龚菲相邻关系纠纷，2018年10月29日诉至一审法院，一审法院组织双方进行诉前调解，龚菲2018年11月22日与郭玉苹签订《房产买卖居间协议书》时已知晓李璇与其之间就违章建筑物产生的纠纷尚未妥善解决。(2018)闽0203民初19517号一案庭审笔录体现郭玉苹代理人陈述“被告二未告知其与原告发生诉讼案件的情况”，删除“被告三在签订合同的时候，被告二跟被告三说‘能不能保住就看你自己’”，龚菲一审亦陈述无证据证明其有将邻里纠纷及诉讼情况披露给郭玉苹。故本案无证据表明郭玉苹在购房时知晓讼争房屋存在纠纷、诉讼的情况，龚菲主张郭玉苹清楚、接受违章建筑物随时被拆除的风险依据不足，本院不予采纳。一审判决认定龚菲违反《房产买卖居间协议书》第七条的约定，应当承担违约责任，并无不当。
李璇在(2018)闽0203民初19517号一案中主张许新颜、龚菲2017年至
2018年期间搭建违法建筑，影响其204室房屋采光及通风等，并以郭玉苹2019年2月13日后成为205室的产权人、与该案具有法律上直接利害关系为由申请追加郭玉苹为共同被告参加诉讼。该案判决郭玉苹拆除205室房屋附属的北侧位置的违法建筑物。故该案系因龚菲在出售前对讼争房屋进行的违法搭建引起的，郭玉苹因购买讼争205室房屋而以所有权人的身份被追加为被告，并因此支付拆除费用及有关律师费。一审判决根据《房产买卖居间协议书》的约定，结合郭玉苹损失等情况，对龚菲应支付的费用予以认定、对违约金予以调整，并无不当。 综上所述，龚菲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
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【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 终审判决。
【更新时间】2022-08-22 12:13:16
【一审法院查明】一审法院认定事实：厦门市思明区文屏一里5号205室房屋原登记在龚菲名下。
2018年11月22日，龚菲(甲方)与郭玉苹(乙方)及案外人厦门置富房地产营销
二审案件受理费675元，由龚菲负担。 本判决为
策划有限公司(以下简称置富公司)(丙方)签订《房产买卖居间协议书》，约定：甲方将厦门市思明区文屏一里5号205室房屋出售给乙方，成交价为320万元；甲、乙双方签订本协议当日，乙方应向丙方支付中介费4万元。第七条约定：甲方保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷；自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋产权纠纷或债务债权等，概由甲方负责，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。第十一条约定：甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约或违反本协议约定或保证，否则违约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。
上述合同签订后，郭玉苹依约向龚菲
支付了购房款320万元，向置富公司支付了中介费4万元。龚菲依约将205室房屋交付给郭玉苹，并协助郭玉苹办理了过户登记手续，2019年2月12日，205室房屋变更登记至郭玉苹名下。
【一审法院认为】一审法院认为，龚菲与郭玉苹签订的《房产买卖居间协议书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同。订立合同之前，双方应当本着诚实信用原则进行协商，不得隐瞒与合同有关的重要事实；订立合同之后，双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。龚菲作为205室房屋的出售人，不仅应当如实告知买受人该房屋的权属登记情况，还应当如实披露该房屋所涉及的纠纷，尤其是其与李璇之间的相邻关系纠纷已诉至法院。根据《房产买卖居间协议书》第七条和第十一条，龚菲未如实披露205室房屋的涉诉情况，违反了“甲方保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷”的约定，致使郭玉苹刚取得205室房屋所有权就卷入诉讼并承担法律责任，龚菲已构成违约，
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应承担相应的违约责任。郭玉苹因拆除205室房屋违法建筑物支付的5000元以及因相邻关系案和本案支出的律师费2万元，均系龚菲的违约行为导致的直接损失，郭玉苹诉请龚菲支付前述两笔费用，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。郭玉苹因购买205室房屋支付的中介费4万元，与龚菲的前述违约行为无关，郭玉苹诉请龚菲支付该笔费用，于法无据，一审法院不予支持。虽然龚菲存在一定的违约行为，但郭玉苹对205室房屋的违法建筑情况是明知的，在龚菲已赔偿前述装修拆除费损失和律师费损失的情况下，一审法院对龚菲关于违约金的抗辩予以部分采纳，并酌情将违约金调整为1万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、龚菲于判决生效之日起七日内支付郭玉苹装修拆除费5000元；二、龚菲于判决生效之日起七日内支付郭玉苹违约金1万元；三、龚菲于判决生效之日起七日内支付郭玉苹律师费2万元；四、驳回郭玉苹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2638元，由郭玉苹负担2290元，龚菲负担348元。该款项应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。
【二审上诉人诉称】龚菲上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回郭玉苹一审诉讼请求。事实和理由：一、郭玉苹在一审中既主张违约责任又主张缔约过失责任，违反法律规定，其应择一主张。《中华人民共和国民法典》第五百条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：……(三)有其他违背诚信原则的行为。”郭玉苹一审主张龚菲在签订《房产买卖居间协议书》时隐瞒相关事实，违背诚信原则，要求龚菲支付装修拆除费等费用，可见其请求权基础为请求龚菲承担缔约过失责任，同时主张龚菲违反《房产买卖居间协议书》的约定，依据《房产居间买卖协议书》第七条、第十一条请求龚菲支付违约金、律师费。缔约过失责任与违约责任不能同时适用，郭玉苹在本案中既主张违约责任，又主张缔约过失责任，违反法律规定，应择一主张。二、龚菲不存在
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违反《房产买卖居间协议书》第七条、第十一条或其他约定或保证的行为。1.龚菲不存在违反《房产买卖居间协议书》约定或保证的行为。《房产买卖居间协议书》第七条第一段约定“甲方保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷”，第二、三、四、五段列举了保证的具体内容：“甲方保证：甲方为本协议项下房产的合法所有权人，其有完全的权利处分该房产并完全有权签署本房产转让合同及相关协议文件。甲方保证：本协议项下房产不存在任何限制或影响本次出售的情形，包括但不限于出租、查封、冻结、抵押、共有人反对(如有)等情况。甲方保证：没有任何与第三人签署出售房产的合同，并保证及时办理有关将房屋过户至乙方指定第三人名下的相关手续。甲方保证：房产权登记在名下之前，不得将该房屋进行出租、转让、抵押给任何第三人。”《房产买卖居间协议书》至今早已成立并生效，讼争房屋也已过户至郭玉苹名下，讼争房屋在过户前后均不存在出租、查封、冻结等限制过户的情形，龚菲亦未与任何第三人再次签订房屋买卖合同，讼争房屋不存在权属问题及债权债务纠纷，故龚菲不存在违约行为。2.郭玉苹根据《房产买卖居间协议书》第七条、第十一条主张违约金、律师费缺乏依据，一审判决认定龚菲未如实披露其与李璇涉及的相邻关系纠纷已诉至法院违反《房产买卖居间协议书》的约定，是错误的。首先，龚菲在签订《房产买卖居间协议书》前确实有收到法院调解通知，但龚菲并非专业法律人士，其收到调解通知时，以为只是李璇找到相关部门再次要求进行调解，因双方此前已经过物业、公安、城管部门组织调解，且最后一次在城管部门调解时，双方接受城管部门关于双方均不拆除的处理结果，龚菲认为双方已不存在纠纷，且签订《房产买卖居间协议书》时有明确告知郭玉苹违章建筑物随时可能被拆除，郭玉苹亦接受。其次，龚菲在出售讼争房屋时明确告知郭玉苹讼争房屋露台上搭盖的系违章建筑物，并告知郭玉苹“能不能保住就看你自己”，郭玉苹明确表示其身边亲友、同学也购买了包含不具有产权的露台的房屋，但都是“拆了又建，建了又拆”。且郭玉苹在(2018)闽0203民初19517号一案中确认交付的房产包含违章建筑物，其既清楚案涉露台上搭盖的系违章建筑物，亦应清楚违章建筑物有随时被拆除的风险。郭玉苹2019年3月接收法院诉讼材料至本案诉讼期间，从未向龚菲以书面或口头形式提出过任何异议，可印证龚
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菲已尽到如实告知的义务，郭玉苹清楚亦接受违章建筑物随时可能被拆除。再次，根据《民事案件案由规定》规定，相邻关系纠纷属于物权纠纷项下的第三级案由。物权纠纷与债权债务纠纷为不同纠纷类型、不同案由，即使龚菲未告知郭玉苹其所涉的相邻关系纠纷，亦不属于《房产买卖居间协议书》约定的“权属问题及债权债务纠纷”。三、在龚菲不构成违约的情况下，郭玉苹主张装修拆除费5000元应以《房产买卖居间协议书》被撤销为前提，但其本案未请求撤销合同，该主张缺乏依据。司法实践的类似判例认定缔约过失责任应以合同不成立、无效或被撤销为前提。郭玉苹本案请求权基础为要求龚菲承担缔约过失责任，但未请求撤销合同或确认合同不成立、无效，故其主张装修拆除费5000元不应支持。四、郭玉苹不存在损失且其存在过错，一审判决认定龚菲支付违约金缺乏依据。1.讼争房屋所在小区目前每平方米均价在80000元以上，讼争房屋至少增值近百万元，故郭玉苹不存在损失，一审判决支持违约金缺乏依据。2.根据相关法律规定，违约金应以实际损失为基础。即使龚菲构成违约，郭玉苹的实际支出也仅为装修拆除费及律师费。郭玉苹对讼争房屋存在违章建筑物且违章建筑物随时可能被拆除的风险是明知的，一审判决在支持其装修拆除费及律师费的基础上，再支持违约金，不仅违反法律规定，更使郭玉苹获利，增加龚菲的损失。
综上所
述，龚菲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
郭玉苹、龚菲等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
福建省厦门市中级人民法院
民事判决书
(2021)闽02民终5061号
当事人 上诉人(原审被告)：龚菲。
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委托诉讼代理人：陈炎昇，福建纬瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏军，福建纬瀚律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告)：郭玉苹。
委托诉讼代理人：韩伟，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄琦，福建天翼律师事务所律师。 原审第三人：李璇。
审理经过 上诉人龚菲因与被上诉人郭玉苹、原审第三人李璇房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院(2021)闽0203民初5861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 龚菲上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回郭玉苹一审诉讼请求。事实和理由：一、郭玉苹在一审中既主张违约责任又主张缔约过失责任，违反法律规定，其应择一主张。《中华人民共和国民法典》第五百条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：……(三)有其他违背诚信原则的行为。”郭玉苹一审主张龚菲在签订《房产买卖居间协议书》时隐瞒相关事实，违背诚信原则，要求龚菲支付装修拆除费等费用，可见其请求权基础为请求龚菲承担缔约过失责任，同时主张龚菲违反《房产买卖居间协议书》的约定，依据《房产居间买卖协议书》第七条、第十一条请求龚菲支付违约金、律师费。缔约过失责任与违约责任不能同时适用，郭玉苹在本案中既主张违约责任，又主张缔约过失责任，违反法律规定，应择一主张。二、龚菲不存在违反《房产买卖居间协议书》第七条、第十一条或其他约定或保证的行为。1.龚菲不存在违反《房产买卖居间协议书》约定或保证的行为。《房产买卖居间协议书》第七条第一段约定“甲方保证上述房屋权属清楚，
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无债权债务纠纷”，第二、三、四、五段列举了保证的具体内容：“甲方保证：甲方为
本协议项下房产的合法所有权人，其有完全的权利处分该房产并完全有权签署本房产转让合同及相关协议文件。甲方保证：本协议项下房产不存在任何限制或影响本次出售的情形，包括但不限于出租、查封、冻结、抵押、共有人反对(如有)等情况。甲方保证：没有任何与第三人签署出售房产的合同，并保证及时办理有关将房屋过户至乙方指定第三人名下的相关手续。甲方保证：房产权登记在名下之前，不得将该房屋进行出租、转让、抵押给任何第三人。”《房产买卖居间协议书》至今早已成立并生效，讼争房屋也已过户至郭玉苹名下，讼争房屋在过户前后均不存在出租、查封、冻结等限制过户的情形，龚菲亦未与任何第三人再次签订房屋买卖合同，讼争房屋不存在权属问题及债权债务纠纷，故龚菲不存在违约行为。2.郭玉苹根据《房产买卖居间协议书》第七条、第十一条主张违约金、律师费缺乏依据，一审判决认定龚菲未如实披露其与李璇涉及的相邻关系纠纷已诉至法院违反《房产买卖居间协议书》的约定，是错误的。首先，龚菲在签订《房产买卖居间协议书》前确实有收到法院调解通知，但龚菲并非专业法律人士，其收到调解通知时，以为只是李璇找到相关部门再次要求进行调解，因双方此前已经过物业、公安、城管部门组织调解，且最后一次在城管部门调解时，双方接受城管部门关于双方均不拆除的处理结果，龚菲认为双方已不存在纠纷，且签订《房产买卖居间协议书》时有明确告知郭玉苹违章建筑物随时可能被拆除，郭玉苹亦接受。其次，龚菲在出售讼争房屋时明确告知郭玉苹讼争房屋露台上搭盖的系违章建筑物，并告知郭玉苹“能不能保住就看你自己”，郭玉苹明确表示其身边亲友、同学也购买了包含不具有产权的露台的房屋，但都是“拆了又建，建了又拆”。且郭玉苹在(2018)闽0203民初19517号一案中确认交付的房产包含违章建筑物，其既清楚案涉露台上搭盖的系违章建筑物，亦应清楚违章建筑物有随时被拆除的风险。郭玉苹2019年3月接收法院诉讼材料至本案诉讼期间，从未向龚菲以书面或口头形式提出过任何异议，可印证龚菲已尽到如实告知的
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义务，郭玉苹清楚亦接受违章建筑物随时可能被拆除。再次，根据《民事案件案由规
定》规定，相邻关系纠纷属于物权纠纷项下的第三级案由。物权纠纷与债权债务纠纷为不同纠纷类型、不同案由，即使龚菲未告知郭玉苹其所涉的相邻关系纠纷，亦不属于《房产买卖居间协议书》约定的“权属问题及债权债务纠纷”。三、在龚菲不构成违约的情况下，郭玉苹主张装修拆除费5000元应以《房产买卖居间协议书》被撤销为前提，但其本案未请求撤销合同，该主张缺乏依据。司法实践的类似判例认定缔约过失责任应以合同不成立、无效或被撤销为前提。郭玉苹本案请求权基础为要求龚菲承担缔约过失责任，但未请求撤销合同或确认合同不成立、无效，故其主张装修拆除费5000元不应支持。四、郭玉苹不存在损失且其存在过错，一审判决认定龚菲支付违约金缺乏依据。1.讼争房屋所在小区目前每平方米均价在80000元以上，讼争房屋至少增值近百万元，故郭玉苹不存在损失，一审判决支持违约金缺乏依据。2.根据相关法律规定，违约金应以实际损失为基础。即使龚菲构成违约，郭玉苹的实际支出也仅为装修拆除费及律师费。郭玉苹对讼争房屋存在违章建筑物且违章建筑物随时可能被拆除的风险是明知的，一审判决在支持其装修拆除费及律师费的基础上，再支持违约金，不仅违反法律规定，更使郭玉苹获利，增加龚菲的损失。
二审被上诉人辩称 郭玉苹辩称，一、《房产买卖居间协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行合同义务。签订合同前，双方应本着诚实信用原则进行协商，不得隐瞒与合同有关的重要事实。签订合同后，双方应依约履行合同。龚菲作为讼争房屋的出售人，不仅应如实告知郭玉苹房屋的权属登记情况，还应如实披露房屋涉及的纠纷，尤其是李璇与其之间的相邻关系纠纷在合同签订前就已诉至法院。二、龚菲违反合同约定，应承担相应的赔偿责任，一审判决对此认定正确。《房产买卖居间协议书》的签订时间为2018年11月12日，李璇2018年10月29日即向法院起诉龚菲请求拆除涉案建筑物。龚菲上诉亦自认其在签订合同前有收到法院调解通知，说明其在与郭
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玉苹签订《房产买卖居间协议书》前对讼争房屋存在有关纠纷是明知的，且该纠纷系在
签订合同前就已产生，还牵扯到物业、公安和城管部门的多次介入。龚菲未如实披露讼争房屋的涉诉情况，致使郭玉苹取得讼争房屋所有权即卷入诉讼并承担责任，亦未承担拆除讼争房屋违法建筑物的责任，根据《房产买卖居间协议书》第七条、第十一条的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，应承担因该纠纷产生的拆除涉案违章建筑物的费用，承担因郭玉苹涉诉而造成的损失(装修拆除费5000元，律师费20000元)及违约金。 李璇未作陈述。
原告诉称 郭玉苹向一审法院起诉请求：1.判令龚菲支付装修拆除费5000元；2.判令龚菲支付违约金20万元；3.判令龚菲支付律师费2万元；4.判令龚菲支付中介费4万元。
一审法院查明 一审法院认定事实：厦门市思明区文屏一里5号205室房屋原登记在龚菲名下。
2018年11月22日，龚菲(甲方)与郭玉苹(乙方)及案外人厦门置富房地产营销策划有限公司(以下简称置富公司)(丙方)签订《房产买卖居间协议书》，约定：甲方将厦门市思明区文屏一里5号205室房屋出售给乙方，成交价为320万元；甲、乙双方签订本协议当日，乙方应向丙方支付中介费4万元。第七条约定：甲方保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷；自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋产权纠纷或债务债权等，概由甲方负责，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。第十一条约定：甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约或违反本协议约定或保证，否则违约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。
上述合同签订后，郭玉苹依约向龚菲支付了购房款320万元，向置富公司支付了
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中介费4万元。龚菲依约将205室房屋交付给郭玉苹，并协助郭玉苹办理了过户登记手
续，2019年2月12日，205室房屋变更登记至郭玉苹名下。
本院查明 另查明，厦门市思明区文屏一里5号204室房屋登记在李璇名下，该房屋与上述205室房屋相邻。
李璇因与龚菲存在相邻关系纠纷，于2018年10月29日诉至一审法院。经一审法院组织双方诉前调解未果，一审法院于2018年12月6日立案受理了李璇诉龚菲、许新颜相邻关系纠纷一案。2019年3月，一审法院通知郭玉苹作为该案被告参加诉讼。李璇提出如下诉讼请求：1.龚菲、许新颜、郭玉苹恢复205室房屋外墙原貌，将门改回窗，拆除封闭204室房屋厨房、卫生间窗户的壁橱，拆除依托204室房屋厨房、卫生间外墙的顶棚；2.龚菲、许新颜、郭玉苹赔偿李璇经济损失2万元。一审法院于2019年5月30日作出(2018)闽0203民初19517号民事判决，郭玉苹于判决生效之日起十五日内拆除205室房屋附属的北侧位置的违法建筑物，并驳回李璇的其他诉讼请求。李璇、郭玉苹不服，提起上诉。厦门市中级人民法院于2019年10月28日作出(2019)闽02民终3899号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，李璇向一审法院申请强制执行。嗣后，郭玉苹将前述违法建筑物交由案外人捷纤迢逸(厦门)建筑工程有限公司拆除，并为此支付拆除费5000元。
又查明，郭玉苹因委托律师参与其与李璇之间的相邻关系诉讼，支付律师费1万元，又因委托律师参与本案诉讼，支付律师费1万元。
一审法院认为 一审法院认为，龚菲与郭玉苹签订的《房产买卖居间协议书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同。订立合同之前，双方应当本着诚实信用原则进行协商，不得隐瞒与合同有关的重要事实；订立合同之后，双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。龚菲作为205室房屋的出售人，不仅应当如实告知买受人该房屋的权属登记情况，还应当如实披露该房屋所涉及的
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纠纷，尤其是其与李璇之间的相邻关系纠纷已诉至法院。根据《房产买卖居间协议书》
第七条和第十一条，龚菲未如实披露205室房屋的涉诉情况，违反了“甲方保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷”的约定，致使郭玉苹刚取得205室房屋所有权就卷入诉讼并承担法律责任，龚菲已构成违约，应承担相应的违约责任。郭玉苹因拆除205室房屋违法建筑物支付的5000元以及因相邻关系案和本案支出的律师费2万元，均系龚菲的违约行为导致的直接损失，郭玉苹诉请龚菲支付前述两笔费用，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。郭玉苹因购买205室房屋支付的中介费4万元，与龚菲的前述违约行为无关，郭玉苹诉请龚菲支付该笔费用，于法无据，一审法院不予支持。虽然龚菲存在一定的违约行为，但郭玉苹对205室房屋的违法建筑情况是明知的，在龚菲已赔偿前述装修拆除费损失和律师费损失的情况下，一审法院对龚菲关于违约金的抗辩予以部分采纳，并酌情将违约金调整为1万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、龚菲于判决生效之日起七日内支付郭玉苹装修拆除费5000元；二、龚菲于判决生效之日起七日内支付郭玉苹违约金1万元；三、龚菲于判决生效之日起七日内支付郭玉苹律师费2万元；四、驳回郭玉苹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2638元，由郭玉苹负担2290元，龚菲负担348元。该款项应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 当事人对一审判决查明的事实均无异议。本院予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明，(2018)闽0203民初19517号一案庭审笔录记载，郭玉苹代理人陈述“被告三在签订合同的时候，被告二跟被告三说‘能不能保住就看你自己’，被告二未
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告知其与原告发生诉讼案件的情况。具体情况需要与当事人核实，代理人的陈述并不够
准确”中的“被告三在签订合同的时候，被告二跟被告三说‘能不能保住就看你自己’”由郭玉苹代理人删除并签名。
另查明，龚菲一审陈述，没有证据证明龚菲有将邻里纠纷及诉讼情况披露给郭玉苹。
本院认为 本院认为，郭玉苹一审主张龚菲未如实告知讼争房屋存在邻里纠纷及诉讼情况，导致郭玉苹购买房屋后牵连多场诉讼，违背诚实信用原则，违反《房产买卖居间协议书》的约定，应对郭玉苹的损失承担赔偿责任。故郭玉苹系以违约为由提起本案诉讼。
《房产买卖居间协议书》第七条约定：“若发生与甲方有关房屋产权纠纷或债务债权等，概由甲方负责，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。”龚菲作为出卖人，保证郭玉苹依法获得房屋所有权、享有房屋完整的使用权是其法定义务，亦是该条款“等”的应有之意。相邻关系涉及讼争房屋使用权能的行使，应属于上述条款约定的龚菲责任范围内。李璇因与龚菲相邻关系纠纷，2018年10月29日诉至一审法院，一审法院组织双方进行诉前调解，龚菲2018年11月22日与郭玉苹签订《房产买卖居间协议书》时已知晓李璇与其之间就违章建筑物产生的纠纷尚未妥善解决。(2018)闽0203民初19517号一案庭审笔录体现郭玉苹代理人陈述“被告二未告知其与原告发生诉讼案件的情况”，删除“被告三在签订合同的时候，被告二跟被告三说‘能不能保住就看你自己’”，龚菲一审亦陈述无证据证明其有将邻里纠纷及诉讼情况披露给郭玉苹。故本案无证据表明郭玉苹在购房时知晓讼争房屋存在纠纷、诉讼的情况，龚菲主张郭玉苹清楚、接受违章建筑物随时被拆除的风险依据不足，本院不予采纳。一审判决认定龚菲违反《房产买卖居间协议书》第七条的约定，应当承担违约责任，并无不当。
李璇在(2018)闽0203民初19517号一案中主张许新颜、龚菲2017年至2018年
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期间搭建违法建筑，影响其204室房屋采光及通风等，并以郭玉苹2019年2月13日后
成为205室的产权人、与该案具有法律上直接利害关系为由申请追加郭玉苹为共同被告参加诉讼。该案判决郭玉苹拆除205室房屋附属的北侧位置的违法建筑物。故该案系因龚菲在出售前对讼争房屋进行的违法搭建引起的，郭玉苹因购买讼争205室房屋而以所有权人的身份被追加为被告，并因此支付拆除费用及有关律师费。一审判决根据《房产买卖居间协议书》的约定，结合郭玉苹损失等情况，对龚菲应支付的费用予以认定、对违约金予以调整，并无不当。
综上所述，龚菲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费675元，由龚菲负担。 本判决为终审判决。 落款
审 判 员 (陈璟) 二〇二一年九月十八日
代书记员( 朱巧婷)
附法律依据附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤
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销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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