浅谈住宅小区物业管理

经营管理　浅谈住宅小区物业管理　朱廷莹　（堵城房瞥局　山东　堵城　２６２２００）　摘要：本文提出高质量的物业管理只有强调业主参与、突出“服务”二字，才能促进物业公司信誉的提高，小区居民的生活幸　福，城市形象的改善以及整个社会的和谐发展。　关键词：业主委员会　管理　服务　众所周之，住宅小区是城市的基本单元，要提高整个城市的环　不会正确地维护自己的合法权益，只知道以个人的名义找物业管理公　境质量与面貌形象，就要从住宅小区抓起。从业主的角度来看，住　司，问题如果得不到解决，业主与物业公司的矛盾就会激化，出现不　宅小区是人们生活和生存的空间，是一个微型社会。从房地产开发　和谐的事件，影响和谐社会建设。事实上，创建和谐的居住小区需要　企业的角度看，小区物业管理是房屋地产综合开发的派生产物，是　业主大会和物业管理公司的共同努力。　房产市场的消费环节，实质上是房地产开发的延续和完善，优质的　物业管理必须有业主参与，这时国内外物业管理的成功经验。物　物业管理就是房地产开发企业最实在最有效的宣传手段。所以，搞　业管理公司是物业管理市场的供方，物业管理市场的需求方则是业　好小区物业管理是宣传房地产开发企业，提高城市形象，服务小区　主。搞好物业管理，要求供需双方密切合作，相互配合，即实行　居民的需要。高质量的物业管理应该遵循以下两条原则。　团体自治管理与物业管理公司专业管理相结合的方法，这样，物业　管理才能向规范化的方向发展。具体来说，房地产地方行政管理部　一、夏调业主参与，狠抓管理质量。　门应会同开发商与业主协商及时召开第一次业主大会，选举产生业主　’当前有不少的居住小区，因业主来自不同的地方，入住的时间又有　委员会，制订并通过业主委员会章程。业主委员会对业主大会负责，　先有后，没有成立业主大会，业主们只接受物业公司的单一管理。　维护全体业主的合法权益，通过公开招标等方式选聘物业管理公司，　入住后一旦发生水电费分摊、卫生、安全等问题纠纷，业主往往　代表业主签订物业管理委托合同，经业主大会同意负责履行。业主　自己少承担一些风险。一般通过合约的形式将风险转移。　新生事物上的处理要得到税务机关和征税人的认可。　（三）建立有效的风险预警机制　（八）做好方案执行效果的分析总结　由于目的的特殊性和企业经营环境的多变性、复杂性，使税收　纳税筹划方案执行完成后，还应对其结果进行分析总结，为下　筹划的风险无时不在，必须给予足够的重视。并且对筹划过程中存　一步的纳税筹划工作提供可供借的经验，以便将来能更好地开展纳税　在的潜在风险进行实时监控，一旦发现风险，立即向筹划者或经营　筹划工作，提高风险管理水平。分析总结可以从定性与定量两个方　者发出警告，提醒筹划者或经营者早作准备或采取对策，及时寻找　面进行，说明整体方案的执行效果如何。　导致风险产生的根源，制定有效的措施，遏制风险的发生。　另外，在纳税筹划进行风险管理过程中还应该注意：要谨慎利　（四）掌握税收政策动态，并保持一致性　用税收法规的缺陷和征管漏洞，不宜太多，多了容易造成偷税漏税　在实际操作时，首先要学法、懂法和守法，准确理解和全面把握税　的印象和事实；要注重筹划方案的灵活性，特别是在执行过程中，　收法律的内涵，时时关注税收政策的变化趋势，务必使税收筹划方案不　一旦发现偏离筹划目标，应及时修正方案，采取措施分散风险，保　违法，这是税收筹划成功的基本保证。使纳税筹划有法可依，贯彻国家　证税收筹划目标的实现；要保证企业目标利润的最大化，不能局限　的立法意图和宗旨，体现国家产业政策，既有利于资本的有效流动和　于个别税种的节税避税，应着眼于整体税负的降低，而不仅仅是个　资源的合理配置，又有利于经济的持续健康发展。　别税种税负的减少。　（五）提高企业纳税筹划人员的业务水平　纳税人要化解纳税筹划的风险，确保纳税筹划方案的成功，就必须　四、小结　加强对从事纳税筹划业务的人员进行培训，使他们精通国家税收政策和　一个好的纳税筹划方案可有效整合企业资源，增强企业核心竞争　企业财务会计知识，并了解工商、金融、保险、贸易等方面的知识，　力，使企业在市场竞争的大潮中立于不败之地。而在纳税筹划中，　既能制定正确的纳税筹划方案，又能正确地组织实施纳税筹划，确保纳　应该注意其风险，尽量降低或规避风险，巧妙利用税收差别和税收　税筹划方案的成功。　优惠政策，谨慎利用税收法规中的边缘地带，才能进行合理、合法　（六）建立风险评估机制　和成功的筹划。纳税人只有注意防范纳税筹划风险，准确操作，采用科　要事先对税收筹划项目进行风险评估。在获得某种预期效果时，　学的方法对风险进行全面的管理，使筹划行为符合税法和法律的要　可能会面临哪些风险？要对这些风险的大小和发生的可能程度进行定　求，才能筹划成功，获得企业经济利益的最大化。　性和定量分析，可以用排位或标明一、二、三级级别的方式来处理。　如果这些风险一旦出现，应该采取什么措施和策略都应该制定出来，　参考文献：　便于实施执行。　［１】姚凤民：Ⅸ诚信纳税减少企业税收风险》，《决策与信息　（七）营造良好的税企关系　（财经观察）》２００６年０９期　制定不同类型的且具有相当大弹性空间的税收政策、而且由于各　【２】陈丽娟，王辉：《税收筹划的风险及其防范）），《探析商　地具体的税收征管方式不同，税务执法机关就拥有较大的自由裁量　场现代化》２００６年３０期　权。因此，企业要加强对税务机关工作程序的了解，加强联系和沟　［３】　吕建锁：《税收筹划的涉税风险与规避新探》，　山西大　通，争取在税法的理解上与税务机关取得一致，特别在某些模糊和　学学报（哲学社会科学版）　２００５年５月　第２８卷第３期口　１４０　现代企业教育　ＭＯＤＥＲＮ　ＥＮＴＥＲＰＲＩＳＥ　ＥＤＵＣＡＴＩＯＮ　２００９年－２月・下期　学术・理论现代衾案　浅谈我国中小企业财务管理存在的问题与对策　柳彦彬　（长江大学　湖北　粥州４３４０２３）　摘要：中小企业在国民经济中占有重要的地位，深入研究中小企业的财务管理，具有现实意义。本文分析了我国中小企业财务管　理中存在的问题及原因，并就问题的解决提出了对策。　关键词：中小企业　财务－ｇ－ｊ￣　问题　对策　我国中小企业是国民经济的重要组成部分，对经济发展和社会稳　典型的财务管理模式是家族式管理。这种权度严重失衡的财务管理模　定起着举足轻重的促进作用。但我国中小企业，有相当部分企业财　式在企业领导者知识不足、管理观念落后，对新的财务管理理论与　务管理薄弱。因此，分析中小企业财务管理中存在的问题，提出相　方法缺乏应有的认识与了解的情况下，势必给企业的财务管理带来许　应的对策建议，提高其财务管理水平，促进中小企业健康、稳步发　多负面的影响，造成企业财务管理混乱、财务监控失灵、会计信息　失真。企业没有或无法建立内部审计部门，即使有，也很难保证内　展是企业管理中的一项重要任务　部审计的独立性。　一、中小企业财务管理存在的主要问题　（三）投资能力较弱，缺乏科学性投资。企业无计划的盲目投　资，必然造成失误和损失。目前我国中小企业投资存在的主要问题　（一）风险意识淡薄，企业高风险运行。主要表现在三个方面：　一是企业之间相互担保。这给财务监管带来很大困难，造成整体负　债率不断抬高，企业经营成本和财务费用不断加大，支付能力日渐　脆弱，资金链条过紧并随时可能出现断裂。二是过度负债。有些企　业在借入资金不能有效发挥作用的情况下，一些企业进入了靠贷款维　持生存的恶性循环。其结果是债台高筑，财务风险极大。三是短债　长投。一些企业就采取变通的办法，擅自改变贷款用途，将短期借　债用于投资回收期过长的长期项目投资，导致企业流动负债大大高于　流动资产，使企业面临极大的潜在支付危机。　（二）管理模式僵化，管理观念陈旧。目前，我国中小企业　有：一是中小企业投资所需资金短缺。银行和其它金融机构是中小　企业资金的主要来源，但中小企业吸引金融机构的投资或借款比较困　难。银行即使同意向中小企业贷款，也因高风险而提高贷款利率，　从而增加了中小企业融资的成本。二是追求短期目标。由于自身规　模较小，贷款投资所占的比例比大企业多得多，所面临的风险也更　大，所以它们总是尽快收回投资，很少考虑扩展自身规模。三是投　资盲目性，投资方向难以把握。　（四）管理基础薄弱，内部控制不严格。由于中小企业管理模　式集所有权与经营权于一身，这就使得企业在决策和经营管理方面带　委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助物业管理公司做　主只需面对物业公司一家，就能将所有关于房屋环境和日常事宜办　　好工作。对于小区管理中出现的重大事件或者个别难以解决的问题，　妥。物业管理公司可以将情况向业主委员会通报，有权要求业主委员会按　在现代社会中，住宅不仅是最必要的生活资料，而且也是人们　照规章制度出面协调解决，业主委员会应当予以支持和协助。　章，将房屋修缮、卫生、环保、绿化、治安、交通、容貌、市　依据，编制《住户手册》，并与业主签订《住宅小区管理公约》。　的享受资料。随着经济的发展，人民生活水平的提高，对“人居　也包括无形的精神文明。物业管理应该为小区居民创造一个优美的生　出贡献。　住宅小区管理单位应遵照有关法规，结合实际需要制定管理规　环境”讲究的人越来越多。这个人居环境不仅包括有型的物质文明，　政公用设施及管理经费等具体管理规定与实施细则，作为实施管理的　活环境，为培养有思想、有道德、有文化、有纪律的小区居民做　管理内容包括：依照合同及相关规定收取管理费用；制止违反规章　制度的行为：要求业主委员会协助管理等；反过来，物业公司应履　行物业管理合同，依法经营，接受业主和使用人的监督；重大的管　现代社会生活水准日益提高，但紧张的工作和金钱为上的世风往　往使人情淡漠。物业管理在为业主提供一个安全、舒适、和谐的居　住环境的同时，要结合业主的实际情况，定期或不定期地开展各种　理措施应当提交业主委员会同意并认　接受当地政府有关部门的管　形式的社区生活服务或社区文化活动，为业主和使用人提供一个交流　理监督等。　的机会，以推动和协调小区居民的社会与人际关系，通过互惠互利　和睦共处的邻里关系陶冶情操，净化心灵，培养公德，提高居民素　二、转变经营观念，突出　服务　二宇．　质，创造出和谐美好的小区生活环境。“感情投资”是物业管理活　物业公司除了要搞好日常管理，还要为业主提供服务。提供的　动的重要组成部分，它可以逐渐把自己变成社区群众的核心，使人　服务以常规性的公共服务居多，这类服务是物业管理公司有义务按时　们信任、亲近、依赖并并求助于它。　按质提供的，住户享受这些服务事先不需要提出或做出某种约定。如　总之，只要物业管理公司与业主明确各自的权利和义务，最大限　保持房屋主体完好；负责各类设施、设备的日常运营、保养、维　度地搞好服务，小区物业管理水平就会提高，这对物业公司信誉的提　修与更新：楼宇内外物业环境的日常清扫保洁，垃圾清除外运；小　高，小区居民的生活幸福，城市形象的改善以及整个社会的和谐发展　区绿化的保养；治安管理；车辆道路管理；火灾的预防及发生火灾　都具有重要的意义。　时的救护与处理等。除了公共服务，还有其他专项服务、委托性服　务、逐户可根据需要自行选择的收费服务等。・　参考文献：　房产物业管理应以服务、便民、微利为宗旨，以服务促管理。　１．中国房地产业协会，２　００４，中国房地产法律法规新编【ｚ】，　在物业管理的全过程中需要做到业主至上，想业主之所想，急业主　北京：中国建筑工业出版社　之所急，为业主提供完善的多层次的优质服务。要把分散的社会工　２．姚红，２００７，中华人民共和国物权法精解【Ｍ】，北京：人　作汇集起来统一处理，如清洁、保安、环境、水电等等，每个业　民出版社口　现代企业教育　ＭＯＤＥＲＮ　ＥＮＴＥＲＰＲ　ＪＳＥ　ＥＤＵＣＡＴＩＯＮ　１４１