旅游开发可行性研究报告 目 录 1项目总论
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1.1项目背景 1 1.2研究工作依据 2 1.3项目研究的范围 5 1.4项目投资回报 5 1.5可行性研究初步结论 6 2项目背景和发展概况 6
2.1项目提出的背景 6 2.2项目发起人和发起缘由 72.3.本市旅游资源调查及分析 2.4投资的必要性 8 3旅游客源市场分析 9
3.1概述 9
3.2周边出游市场概述 9 3.3市场调研的基本结论 11 4建设条件
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4.1资源禀赋状况 13 4.2区位条件 14 4.3交通状况 14 4.4文脉分析 14 4.5自然情况 14 4.6人力资源条件 15 5总体规划
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5.1主题定位： 15
7专业打造
5.2总体项目布置 16 5.3矿道旅游－本市 16
5.4本市往事 错误!未定义书签。 5.5本市1900 18 5.6 山顶休闲区 18 5.7项目设计容量 19 6环境保护
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6.1环境保护原则 21 6.2生态环境保护 21
6.3废物处理方法及达标要求 22 6.4大气环境保护 23 6.5噪声污染 23 6.6消防、安全与卫生 23 7企业组织和劳动定员 24
7.1组织机构 24 7.2企业组织形式 25 7.3劳动定员 25 8项目实施进度安排 27
8.1项目总体进度计划 27 8.2项目建设方式 27 8.3项目建设依据 27
8.4项目产品规格及质量标准 28 8.5项目组织管理 28
8.6开发第一阶段的详细时间安排8.7项目总体开发步骤 28 9项目运作及风险规避 29
9.1项目资本运作基本思路 29
28专业打造
9.2项目运作结构 30 9.3项目运作模式 31 9.4方案设计 31 10投资估算与经济分析 32
10.1投资估算依据 32
10.2项目总投资估算 33
10.3测算说明 33 10.4损益估算 35 10.5现金流量表 35 10.6财务评价 36 10.7不确定性分析 36
10.8国民经济效益分析 37
10.9风险与对策 39 11可行性研究结论与建议 40
11.1结论 40 11.2建议 41
专业打造
本市旅游开发可行性研究报
1项目总论 1.1项目背景
表1-1 项目背景表 项目名称 主管部门 完成单位 法人代表 本市旅游开发可行性研究报告 本省省本市市文体旅游局 深圳市度假湾企业策划有限公司 王传黎 1
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娄底地处湖南几何中心，辖2市、2县、2区，面积8177km2，人口400 万，因相传是天上28星宿中“娄星”和“氐星”交相照映之处而得名。娄底是湖南主要的交通枢纽，湘黔铁路和洛湛铁路在此交汇，上瑞高速和正在计划中的太澳高速从市域内平行穿过。娄底至长沙、株洲、湘潭、邵阳车程均在仅2小时以内。娄底是湖南主要的能源、原资料基地，主产钢铁、煤碳、水泥。涟钢投资80多亿的200多万吨薄板工程已开端投产，拥有世界上最先进的装备和生产技巧，将建成我市产业旅游的品牌产品。娄底是一块秀美的土地，旅游资源十分丰盛,湖南菜，自然风光、人文景观引人进胜，使人留连忘返。拥有大熊山国度森林公园，龙山、九峰山、洪家山省级森林公园、紫鹊界梯田、湖南水府旅游区娄底景区等一批生态旅游区；湄江地质公园、油溪河漂流、梅山武术等特点旅游项目；白马湖、飞水涯、周头湖等休闲度假旅游区；波月洞、梅山龙宫、躲君洞、药王洞等湘中大型溶洞博物馆；国家aa级旅游景区狮子山等城区公园；世界锑都－－锑矿山、光辉候府第－－曾国藩故居、蔡和森纪念馆、陈天华旧居、罗盛教故居等人文景观；还有，年轻的娄底新城流光异彩，日新月异。娄底现有三星级旅游饭店3家，二星级饭店9家，一星级饭店1家，待评的四星级饭店1家，有国内旅行社12家，基础上能满足招待和旅行的须要。我市旅游资源品类齐全，有山有水有洞著名人，是让人乐不思蜀、留连忘返的福地。重要旅游资源有： 1、绿色明珠－－大熊山国家森林公园大熊山雄峙湘中腹地，位居新化县城75公里处，总面积7623公顷，森林笼罩率93%。2002年11月被国务院同意为国家级森林公园。它有旅游资源6大类，104处景观；以自然之美，人文之幽，引人进胜，令君遐思。熊山逶迤，群峰叠翠，有海拔千米以上的高峰43座。主峰九龙峰1622米，为湘中最高峰，与海拔1602米的了看台远相呼应。如此巨大的山体，气概磅礴，横亘湘中，云遮霞蔚，绵延百里，登高远眺，浩浩资江逶迤而来，滔滔北上。山溪相间，瀑布相联。曲径通幽，翠竹成林，清风飒爽，掀起万层浪。鲵虾相戏，跌水成瀑，破石穿空，卷起千堆雪。落差20米以上的瀑布有23条，其中田家垣瀑布，高约60米，壁立千仞，宏伟壮观；樊家洞瀑布藤蔓绕丛林，峻峭险峻；汪家冲瀑
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布秀丽动听；红线冲瀑布神秘诱人。林海莽莽，物种丰盛,旅游问问。大熊山拥有湖湘面积最大的原始次森林，其面积约18000亩，是中南地域最大的物种基因库，有我国特有的香果树、柏乐树、银鹊树等可贵古树；原始红豆杉、金钱松等20多种国家级维护树种；云豹、金钱豹等国度一级掩护动物；最为称奇的是熊山古寺的银杏王，树冠160m2，树高28.5m，树龄1400多年，有“中国银杏王”之美称。战神故里，帝皇追风，蚩尤屋场为大熊山更添了几分神秘。四千年前，出生于这里的蚩尤与炎帝、黄帝同为父系民族后期的三大部落同盟酋长。他勇敢善战，曾率九黎战败炎帝，又北涿鹿、与黄帝对抗。人称“天下咸谓蚩尤不逝世，八方万邦皆弥服”。后秦始皇上泰山封禅祭八神，蚩尤仅次于天、地二神。《清通鉴》记录：乾隆第三次南巡中，微服巡查了大熊山，留下了“十里屏开，独标清胜，熊峰鼎立，半吐精髓”的石柱楹联。大熊山曾有40多座庵观寺庙，其中熊山古寺、西泉寺、娘娘殿等至今仍保留完好。大熊山是一颗融“高、奇、神、秀”于一体的绿色明珠，是一幅活泼的立体山水画，更是“养在深闺人未识”的少女，身披绿纱，款款而来，正等待您怀儒雅之风范，追战神之遗迹。 2、亚洲最美的地质博物园－－梅山龙宫梅山龙宫位于新化柘溪库区油溪乡，由上万个溶洞组成，有九层洞穴，层次分明、风景奇美、玲珑剔透，尤其是洞内466米的水路划船游览，曲径通幽，美景琳琅满目。梅山龙宫洞道全长2876米，目前已开发的游览路线1856米，全部洞府分九龙迎宾、碧水莲宫、开天辟地、天宫仙苑、梅山风情、龙凤呈祥六大景区，全程游览时光约100分钟。梅山龙宫不仅形体独特，尽世异景不胜枚举，而且具有世界其它溶洞所未曾发明的黑白两色“非重力水沉积物”，其成因成为中国地质科学院岩溶研讨所专家探讨的课题。中国社会科学院岩溶研讨所原所长、全国洞穴研讨会会长朱学稳教授综合评估后评价其为“湖南第一、国内一流、世界先进”。湖南省政府参事、专家们评价：新化二十一世纪发现梅山龙宫，就如八十年代湘西人发现张家界。 3、稻作文化的奇迹－－紫鹊界梯田紫鹊界梯田，位于新化的水车镇，遍布于海拔500米至1200余米的几十个山头，总面积达56000余亩，集中成片的面积在2万亩以上，梯田坡度在25－40度之间,最陡
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的达50度以上。从山底到山顶共400余级，层层叠叠，绵延起伏，辗转回旋，其范围之大，数目之多，形态之美，在全省乃至全国都极为罕见。而其奇特的耕作方式和自然的浇灌体系在稻作文化中更是独具特点，是居住在这里的苗、瑶、侗、汉等多民族历代先民共同发明的物资文明的巨大结果，是山地渔猎文化与稻作文化揉合的历史遗存，也是梅山地区上突出的标记性文化景观。 4、惊险刺激之旅――油溪河漂流油溪河位于新化县境内，两岸山势峻峭，水流急，落差大，水质清澈，似一条巨龙在幽邃的峡谷中奔跑。漂流全程20多公里，道路24道急弯，36个险滩，沿岸有将军鼎、迎水舰、美女十八变、赛歌台、老虎口等重要景点，是一个新兴的旅游热门景区。 5、乡间侯府―― 曾国潘故居曾国藩旧居富厚堂，是省级文物维护单位，位于双峰县荷叶乡富托村的鳌鱼山下，原名八本堂，为清代奉旨营造的曾国藩“毅勇侯府”，人称 “宰相府”，后由曾纪泽据《后汉书》“富厚如所”而改成现名,营建于1864-1874年,占地40300m2，建筑面积26610m2，砖木构造，雕梁画栋，为回廊式的古建筑群，离娄底80km，是我市旅游资源整体布局中名人宗教旅游区的主要景点，可与南岳、九峰山、湖南水府旅游区娄底景区连成一条“宗教、名人、山水风光旅游线”。 6、地质科学的宝库――湄江风景区景致秀丽的湄江景致名胜区座落在湘中腹地的涟源市西北部，距娄底 50km，交通方便,西安瑞晶商务酒店介绍,西安瑞晶商务酒店预订,西安瑞晶商务酒店周边景点,西安瑞晶商务，是镶嵌在三湘大地上又一颗残暴的明珠。湄山河水独特，景观齐全，集山、水、洞、峰、石、泉、涧、瀑布、峡谷、沙滩、绿洲，悬崖、峭壁、深坑和湖泊于一体，巧夺天工，神奇旖旎。湄江似一位潇潇湘女，以“一代帝陵、二湖秀水、三道岩门、四片绿洲、五座寺庙、六大飞瀑、七里峡谷、八面险峰、九曲湄江、十处尽景，百个奇洞，千块巧石，万树山花”的妩媚姿容，正走出深闺，翘首迎接来自八方的游客。 7、世界岩溶博物馆――波月洞波月洞位于冷水江市北郊，距市中心仅２公里，现已开发２７个洞厅，全长5000余米，总面积40000平方米，洞内气概宏伟，景观独特，鬼斧神工，电视剧《西游记》中的“三打白骨精”、“花果山”、“水帘洞”等场景均在此洞中拍摄。最长的鹅管，最
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高的自然石坝等堪称世界之最。 8、休闲度假天堂――湖南水府旅游区娄底景区湖南水府旅游区树立在大型人工湖泊之上，属国度水利景致区。位于娄底城区以东８km。水域达45km2，相当于９个杭州西湖大，库岸线长413km，大小库湾100多处，大小岛屿34个，水域清澈安静，绿波荡漾，渔歌颂晚，牧笛相伴，湖光山色。陶龛学校、宋希廉旧居、天簌岩大雄宝殿等人文景观散居其中，天人合一，是休闲度假的天堂
■ 项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。
■ 可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。 ■ 国家和拟建地区的开发建设政策、法令和法规。 ■ 根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。 1.3项目研究的范围
■ 市场分析与预测 ■ 总体规划 ■ 环境保护措施分析 ■ 企业组织与劳动定员 ■ 项目实施计划 ■ 投资估算与资金筹措 ■ 财务评价
■ 项目的社会效益和生态效益分析 1.4项目投资回报
经综合分析研究，确定本项目的主要经济指标如下： 1、总投资10559万元；
2、内部收益率：（IRR）为17.87%； 3、静态投资回收期为5.27年； 4、动态投资回收期为6.10年； 5、财务净现值为11919.2万元。
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1.5可行性研究初步结论
一、政策可行：该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成本市的产业优势。亦契合本省“旅游兴省”的产业政策导向。
二、区位可行：文化氛围独特，地理位置优越，自然环境优美，适合开发文化景观类景区和休闲度假项目。
三、市场可行：目前同类产品的供给市场不足，需求市场较旺盛。 四、效益可行：本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。 五、技术可行：项目本身所需高端大型娱乐设备，由国外设备公司提供。 六、文化可行：本市文化悠久，自然风光良好，该项目建成后，可与其他景区形成璧合优势，促进该地区旅游业有突破性的发展。 2项目背景和发展概况 2.1项目提出的背景
世界上最大的产业就是旅游业，在发达国家，人们用于旅游上的消费是收入的三分之一，21世纪更是世界旅游业高速发展的世纪，尤其是发展中国家，由于科技和相对落后，都将旅游业摆在优先发展的地位，我们国家为了鼓励旅游，拉大内需，刺激经济发展，从双休日制度的实施，到如今的三个黄金周，再到即将实行的带薪年休假制。假日里，火车、汽车、飞机风驰电掣地搬运人口，旅游业成了“取款机”。可以预测：一个和世界经济接轨的旅游经济潮已经形成，各地都在把握旅游业的无限商机，具有战略眼光的企业家也都把眼光投向到旅游产业上来，这是时代的必然。中国是具有十三亿人口的泱泱大国，加之又加入了WTO，一个更加开放的中国将展现于世人面前，发达国家的旅游观念和先进管理模式也必将促进中国旅游业的高速发展。世界各国都在争取中国这个最大旅游客源市场，出于互惠，出于向往历史悠久、旅游资源丰富的文明古国——中国，各国都竞相来中国进行旅游交往，我国必将成为全球最大的旅游目的地，据世界旅游组织（WTO）预测：到2020年，中国的国际旅游创汇可达600亿美元，国内旅游收入2万亿人民币。
本省是我国的旅游大省，其美丽的山水风光每年吸引近2000万游客来滇
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旅游，旅游业的发达不仅将本省推向了世界，同时也带来了客观的财政收入，旅游业已经成为本省的支柱产业。 2.2项目发起人和发起缘由
项目发起单位或发起人的全称：本省本市交通局和旅游局 发起缘由：
本市地处湖南南中部，旅游业起步较晚，但发展较快。随着90年代对波月洞、梅山龙宫的相继开发，大量的国内外旅游者纷纷慕名而来，促进了旅游业的进一步发展，继而形成了一大批有较强吸引力旅游景区、景点和城市，如：梅山龙宫、波月洞、大熊山国家森林公园公园、游溪河河流、紫鹊界梯田、洪家山省森林公园等风景区；旅游产品也从单一的观光旅游逐渐转向综合性旅游，经济效益明显增强。
地理优势明显、交通便捷，开发潜力巨大； 开发难度较小，开发成本不大。 2.3.本市旅游资源调查及分析 2.3.1本市旅游资源调查
本市——中国锑都，从2000多年灿烂的“锑文化”历程中一路走来，不仅为人类创造了辉煌的物质文明，同时创造了宝贵的精神文明。
千百年来，源远流长的“锑文化”不仅孕育了本市这座古城，孕育了锑企业，而且滋润着本市经济圈，滋润着本市人民。
独特的企业文化、掏金文化、地质文化、区域文化、移民文化与边境文化的交融，构成了本市独特的文化遗址与景观等旅游资源。
图2-1 本市旅游资源分布图 2.3.2本市旅游资源评价
根据评价体系，以模糊记分法，将本市的每一处旅游资源按表中指标进行分别打分，最后得分见下表： 表2-2 本市旅游资源综合评价
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评价指标 规模度 项目 马拉格矿道 寸轨铁路 锑行街 宝丰隆 7.5 4.5 4.5 2.25 0.59 0.59 — 0.59 11.22 11.22 5.61 1.87 10.8 10.8 5.4 1. 80 2.46 2.46 0.41 1.23 1.52 4.56 1.52 4.56 10.0 6.00 6.00 6.00 20.60 12.36 6.18 2.06 64.69 52.99 24.62 20.36 古悠度 珍稀度 奇特度 保存度 审美度 组合度 知名度 综合值R 由上表可知，本市的旅游资源中，矿道和寸轨铁路的资源价值较高，具备开发较高吸引力的项目的条件；而锑行街和宝丰隆则得分偏低，但项目用地较前两者又有很大优势，比较适合开发接待游客较大的旅游服务配套项目。 2.4投资的必要性
1)本项目将促进本市的经济发展。
为了充分挖掘和利用本市的文化、历史文化、建筑艺术和自然风光等资源，将资源优势转化为产品优势，以打造本市新的旅游亮点和经济增长点，并力争将其塑造成具有地方特色的旅游精品区，必须从吃、住、行、游、购、娱六个方面对项目进行整合。本项目的建立必然促进本市的经济发展。
2)政府需做强、做大旅游业，打造旅游拳头产品。
虽然改革开放后的20几年中，本市旅游业与本省省日新月异的变化一样得到了长足的发展，但横向比较国内其他地区，其产业规模仍然偏小，仍有较大发展空间。本项目对规划范围内进行本市文化包装，是充分利用本市旅游资源，增加旅游新亮点的有效途径，也是做大做强本市旅游业，整合和提高本市旅游的重大举措，必将丰富、壮大整个本市地区的旅游产业。
3)通过本项目的建设，将增强旅游业在本市地区国民经济中的地位。 旅游业产业关联度很强，对本市国民经济发展有强大的辐射和波及作用，可以带动本市地区相关产业部门的发展，进而增强旅游业在本市地区国民经济中的地位。
4)通过本项目的建设，将增加本市的税收、提高就业率。
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本项目建成后，旅游业属于劳动密集型产业，将从本市本地招收大量的劳动力经过陪训以后进入服务行业，必将提高本市的劳动就业率。旅游业的开发建成也将为本市市提供稳定的税源。 3旅游客源市场分析 3.1概述
消费者的需求是市场的原始动力，消费需求的变动也是调整产品的市场战略和经营策略的驱使和依据。所以寻找最有针对性的需求细分市场，研究它的变动规律，预测它的趋势，用以指导项目的市场定位和产品定位，为制定经营战略提供参考，将是着手本项目的第一课，这也是此文本的主要任务和目标。 3.2周边出游市场概述
3.2.1国际、国内旅游业发展现状及趋势 3.2.1.1国际旅游产业
2000年以来，世界旅游业遭受了一系列事件的冲击，增长的脚步有放缓的趋势，但增长的潜力仍然巨大。据世界旅游组织(WTO)统计，2001年全球旅游收入达到4,620亿美元，到2020年国际游客数量可望达到150亿人次。
各国发展旅游业的事实证明，旅游业已经成为推动经济增长的主要力量，据WTO测算，旅游业直接收入每增长1元，相关的行业收入便能增长4.3元。另外其在增加附加值、社会财富和就业机会方面也发挥了巨大作用。 3.2.1.2国内旅游产业
■ 度假旅游乃是大势所趋
目前，我国旅游业要登上新台阶，首要的就是推出新一代旅游产品，不断进行产品结构转变的革命。我国旅游业缺少专项参与式的旅游项目，更缺少度假型旅游产品。近年来，随着我国人民生活水平的提高，旅游消费的不断增长和旅游观念的日渐成熟，人们开始不再追求花最少的钱、用最短的时间、玩尽可能多的景点这种浮光掠影、走马观花式的旅游，而是渴望身心彻底的放松与休闲的生活——或到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修身养性一番，远离喧闹的城市在大自然中与家人同享天伦之乐。有关专家指出：度假需求从产
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生、发展到具备一定规模所需的时间并不长，我国在3～5年内可望形成具有一定规模的旅游度假市场，这一市场的形成和扩大，将为旅游业创造出旺盛的需求。
■ 中国旅游产业发展趋势 ◆ 区域性的竞争将更加激烈
在全球经济一体化和国际、国内区域性合作不断增强的大背景下，作为自身就具有很强分工协作和协调合作特性的旅游业，区域联合、地区旅游一体化已成为一个必然趋势，并且区域社会经济发展水平和现代化水平越高，区域旅游一体化的迫切性和必然性越高。
◆ 旅游业发展面临新的发展机遇
从现在的情况分析，将旅游业作为我国国民经济新的增长点的大政方针不会改变，与此同时，随着民营经济的进一步发展，旅游业的投资主体也会随之改变，非国有经济对旅游的投资将继续扩大。近年来民营经济投资所产生的示范效应，将使更多的民营资本转向投资大、回收相对稳定的长期投资项目。
◆ 公民休闲消费方式的变化引发休闲产业的新发展
随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们休闲的方式正走向多元化，需要有更多新型的休闲产业提供服务，来满足这些新的休闲需求。总体来说，旅游业是休闲业的一个组成部份，而且是一个重要的组成部分，随着整个休闲需求的不断增加，休闲产业也必将扩大，旅游消费在整个休闲消费中的市场空间也将会越来越大。
◆ 可持续旅游发展将进一步被关注
旅游业的规模越来越大，参与旅游活动的人越来越多，旅游活动所涉及的范围也越来越广，因此，旅游业的发展对各个方面造成的影响也越来越受到关注。人们在关注旅游业的发展对地方经济的促进作用的同时，更加关注它对环境、生态、社会文化遗产可能造成的破坏。在这方面，人们的关注点主要有三个方面：一是制止或控制建设性的破坏 ；二是控制环境敏感地区的游客流量；三是普及“绿色经营”观念。
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3.2.2本省省旅游业发展现状及趋势
本省特殊的地理位置与历史造就了丰富多彩的旅游资源。这里自然景观秀丽雄奇，拥有众多高山峡谷、石林溶洞、人文景观，类型齐全、规模宏大；这里有浓郁的民族风情和悠久的历史文化；这里气候资源独具特点，类型多样、立体分布。
得天独厚的旅游资源使得本省旅游业迅猛发展，2000年前，海外、国内游客年均增长率分别为10.9％和16.6％，国外的客量达到104万人，国内游客达到3670万人次。
2000年之后，本省省旅游业仍保持了稳步发展： 表3-1 本省省2001、2002年旅游业发展现状表
同比增年份 游客分类 游客量 长 2001 海外游客 国内游客 10万 4570万 9.8% 19.0% 31亿 226亿 旅游收入 长 9.1% 23.4% 民币 257亿 289.92002 海外游客 130.3万 15.2% 34.9亿 14.3% 亿 国内游客 5110万 11.6% 255亿 12.7% 12.8% 11.65% 长 21.6% 比例 10.88% 同比增总收入同比增占全省GDP统计显示，2003年虽然受“非典”影响，全省接待旅游人数有所下降，但11月份第五届中国国际旅游交易会在昆明的成功举办，在即将进行全年盘点时为本省省的旅游业增添了精彩的一笔，计全年共接待旅游人数约5100万人次，旅游业总收入约260亿，本省的房地产业也将随着各项旅游合作内容渐渐得到落实到长处发展。 3.3市场调研的基本结论 3.3.1重要结论要点摘取
■ 本省旅游业在国家西部发展战略和区域旅游合作的推动下将有长足发展，本市旅游项目作为本省旅游特有的旅游吸引物拥有良好的市场基础。
■ 本市所在的湖南中部地区靠近本省省经济最发达的区域，具备吸引大
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规模旅游者的社会经济条件，建设合理的旅游接待及配套服务的基础；交通条件的改善无形中加大了本市与广东旅游圈的联系，有望早日成为广东为主的湖中地区市民休闲度假的新选择。
■ 无论是本省省还是省外游客最喜欢的本省旅游景点还是自然山水类，而像本市旅游项目这样的娱乐型产品无论对于本省省游客还是对于省外游客都因为认知度不高，没有引起大众所注意。
■ 家庭型、伙伴型和家庭伙伴型是本省省和至滇旅游者经常采用的旅游组合方式，为家庭游客营造舒适氛围和休闲环境是市场近期持续的宠儿。
■ 本省省内的游客住宿时偏向于选择生态型客栈，而省外游客的住宿首选是三星及三星以上的酒店。
■ 被访者普遍倾向于在景区选择特色餐馆或农家菜馆就餐，并且对于餐饮消费水平的意愿是每人每餐10-30元，其中省外游客可以承受的价位稍高于省内游客。
■ 有景区标志的旅游纪念品是本省省外游客普遍喜欢的旅游商品，市场呼吁高品质、有标志意义的景区纪念品。
■ 大部分的省外游客在本省的旅游消费意愿为150-200元/人/天（除去大城市间的长途交通费用）；省内游客的旅游消费意愿为100-150元/人/天。 3.3.2市场的选择
根据市场战略定位理论和本次市场调研，确定了此项目的市场选择的依据，并按照滚动发展的逻辑，将项目的发展和市场的拓展分为近、中、远三期，
结合现有的产品发展态势，形成以下市场战略方略： 表3-2 本市旅游项目市场战略表
市场分级 一级市场 二级市场 三级市场 外地到湖南旅游的国内游客 外地到本省旅游的游客 东部沿海发达地区城市居民 游客结构 本市、蒙自的城镇居民 湖南及娄底市城镇居民 长沙、湘潭株州湖南及湘中地区的中小市的城镇居民 学生 12
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3.3.3初步市场规模预测 3.3.3.1预测前提
■ 预测期为本市旅游项目新增投资项目建成并投入营业后五年，并假设2006年为营业后第一年；
■ 以1999-2003年政府公布的相关统计数据为基准； ■ 近期投资的项目是切中一级市场的现时需求的； ■ 不断投资可以引起相应的市场增量；
■ 近期内周边地区、省市的经济继续保持增长，社会保持稳定； ■ 近期内不会发生大面积的灾害性疾病。 3.3.3.2 年游客量预测
表3-3 一级目标市场与二、三级目标市场比例表
一期 二期 三期 一级市场在总游客量中所占二、三级市场在总游客量中所占比例 ％ 80 70 60 比例 ％ 20 30 40 根据以目标市场比例表及调研结果，得出本市旅游开发项目游客量预算表。
表3-4 本市旅游项目游客量预测表 年份（年） 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 40.3 45.0 50.2 56.0 游客量（万人） 36.2 4建设条件 4.1资源禀赋状况
1、本市旅游项目在一定地域内具有一定独特性、稀缺性和垄断性。 2、本项目的自然资源吸引力较强，可观赏性较佳。本市旅游资源具有一定神秘性，能较好的满足游客猎奇、体验心理需求。
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3、深厚的旅游资源使本项目具有良好的永续开发价值。 4、本市的人文民俗资源较丰富，具有较高的开发价值。 4.2区位条件
本市自古就是滇南重镇，早在两千多年前，本市就已经成为世界著名的锑生产地，伴随锑矿业的发展，加速了本市与本省各地以及广东、湖北、江西的联系。
图2-1本市市区位图 4.3交通状况
本市市本省省南部的重要城市，是古代本省对外贸易水上运输线的起点。 ■ 内部交通
◆ 铁路：湘黔线、路湛线、沪昆高铁。
◆ 公路及市内交通：截止1990年，本市市共有上等级公路45条（段），总长567.4公里，通车率达98.7％。城区内公共交通线投入运营的有5条。
■ 外部交通
现在本市与外部联系的主要公路有：
―― 沪昆线―― 娄新线―― 长邵娄线―― 安邵线 图2-2本市现状交通分析图 4.4文脉分析 4.4.1人文情况
本市是世界上最早、最大的产锑基地。据史料记载，明代，本市锑产品已为国内知名。清康熙后，锑业逐渐兴盛，中国各地的人口蜂拥而去这个充满财富的地方，从而形成了类似于美国西部的西部淘金文化，亦成为当时对外贸易的重要集散地，锑业的发达带来了本市市景的昌荣和社会地位的提高。民国二年（1913年），本市被列为本省省一等大市，成为全省重镇。 4.5自然情况 4.5.1地型地貌
本市地区位于本省“山”字型结构、青藏“歹”字型结构、南岭东西向结
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构及雪峰山山脉结构的复合部，即本省山字型结构的第三道弧――本市弧的顶端偏东一侧。属高山丘陵区，多为块状山地。大体为东、西和中部较高，南、北部较低。最高海拔1876米，市区为峡谷，海拔692米。 4.5.2水文
本市处于本市水系与资江水系的分水岭地段，境内多溪流，其中9条汇入南侧的本市、其余2条汇入北测的孙水、涟水，市东北部有盆地湖泊大屯海，市区中有本市湖。此外，本市地下水资源丰富，拥有暗河9条，龙潭57个，热泉3个。 4.5.3气候
本市市属亚热带山地季风型气候，由于受地理位置和地形条件影响，气候的垂直变化显著，寒、温、热三大气候差异并存，俗称“一山分四季，十里不同天”。市区内气候特征为：日照短、温差小、冬暖夏凉。年均日照1968.6小时，年均气温15.9ºC，一月最冷月平均气温9.8ºC，极端最低气温-4.7ºC；七月最热月平均气温19.9ºC，极端最高气温30.3ºC，冬无严寒，夏无酷暑。五至十月降水丰富，形成雨季。 4.6人力资源条件
人力资源的可获得性：目前，本市当地适合本项目的高级经营管理人才较欠缺，但由于本省省是旅游大省，其从外地引进人力资源的能力较强。本地一般人力资源的可获得性较强。 5总体规划
旅游业发展势头很好，但大繁荣必将带来大竞争，严峻的竞争形势已接踵而来，这是市场规律，更是时代的必然，游客讲究旅游质量的时代已悄然来临，而质量的依托点便是景区的文化底蕴和人文含量，所以我们应把握本市历史的地位，现代的价值，地域的优势，在本市旅游区的开发上，立足以“建筑为形，文化为魂”的理念。 5.1主题定位：
“开采”锑都文化，“铸炼”矿道奇旅
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游客纷至沓来与市民同乐，锑文化被体验而被理解，锑都将在旅游业的催化之下焕发出新的活力。 5.2总体项目布置 5.2.1总体功能分区框架 5.2.2总体功能分区图 5.3矿道旅游－本市 5.3.1区域定位
本区域是“本市旅游”的主题娱乐区，主要为游客提供各种与矿道有关的刺激、体验、休闲等形式的娱乐项目。其内容的丰富密集性及活动的多样性是整个矿业旅游区中最突出的。 5.3.2 区域主题
矿道之旅——体验惊奇
体验矿道与各种娱乐项目的完美结合，给人们带来的新奇、惊喜、欢乐与刺激，拥有非凡独特的旅游经历。 5.3.3 项目总平面布置
根据目前的用地现状与项目主题，本市区域分为外围控制区和项目核心区。其中，外围控制区又根据方位的不同分为“观光区”、“矿工生活区”、“文体休闲区”区域，项目核心区分为休闲度假区、别墅区。 5.3.4 外围控制区项目详解 5.3.4.1 区域功能及主题
本市主题娱乐区主要是集中在溶洞内，它附属的服务性项目和配套项目必须设在核心区周边的部分城区。依据目前本片区的用地现状，我们只能对本片区进行有效的控制，而不能进行开发性的设计。所以在功能上主要提供娱乐区的服务支持系统和观光休闲功能，结合坑道娱乐区的主题，体现出本市锑都旅游的特色和矿工文化的缩影，是游客进入核心娱乐区前情绪培养的区域，也是从坑道核心区出来后游客体验的缓冲区。
有效的控制好这些片区的未来发展方向和景观风格，是构成整个“本市”
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娱乐区必不可少的元素。 5.3.4.2 区域项目解析
娄星文化广场
娄星文化广场目前是本市市民的休闲广场，但在功能设置与风格上都没有体现出本市市的锑都特色，所以在未来旅游开发功能的设计上，它将会是“本市往事”的游客集散地、市民的文化休闲中心和夜间活动的主要场所，同时它还会承担部分游客车辆停靠的临时停车场功能。在节假日和庆典节日里，广场空地将会灵活的变成大型表演和文艺活动的舞台或活动场地，背靠老阴山绝壁，面临资水水域，构成了一个天然的大型露天大舞台。
文体休闲区
本区域主要包括娄星广场北面的青少年宫、游泳馆及其它文体休闲场所。它们是本市市民主要的文体休闲场所，对于外来的度假休闲游客来说，这里的功能设施是必不可少的。当然在本市市举办大型活动或旅游宣传时，这也是本市旅游品味的体现
观光区
位于广场南面的大型选矿厂片区，主要项目是组织游客参观锑中的选矿作业过程，当然只是参观作业流程对游客的吸引力是不够大的，所以在游客参观的过程中，还可让游客参与到工作其中，如游客可自己选出各种矿石，能正确的分好类，选出自己喜爱的矿石带回家纪念。观光区的功能是丰富本市旅游产品结构必不可少的部分，也是云锑公司企业文化的窗口，在这里游客们看到的不是他们想象中的选矿工作环境下的噪杂和乌烟瘴气，而看到的是井然有序的生产流程、干净卫生的环境和精神礼貌的矿工。
工生活区
这里是从核心区出来后游客体验的缓冲区，游客可在此购物和了解真实生活的现实场景。生活区的主要吸引物将会是一条“春园特色街”，在这里游客可以获得体验式购物的乐趣，可以品尝到本市的特色餐饮，可以购买到独具特色的锑工艺品和游客纪念品。
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5.3.5项目核心区项目详解 5.3.5.1 区域功能及主题
本区域为项目核心区，自然是承载了大部分主题娱乐功能，以休闲为载体，以城市居民文化为灵魂，以休闲娱乐为主题设计出全国独一无二的休闲娱乐主题区。
5.3.5.2 区域项目详解
项目核心区分布图 5.5本市1900 5.5.1 项目功能和主题
它为市民和游客提供了一个休闲和历史认知的平台，主要集中在宝丰隆的周边区域。此项目不但要能在外貌风格上能重现历史场景，并且能为大众游客提供餐饮、休闲、住宿、信息等服务功能。 5.5.2 项目风格和环境
19世纪末至20世纪初中期，是本市历史中具有特别意义的时段。一方面本市锑业经济有了长足发展，锑冶技术开始走向机械化，生产场面日益红火；另一方面，西方列强入侵中国进行殖民统治，本市民族倍受摧残，矿工们肩负三座大山，困苦不堪。因此，此项目将展现出“浮华背后尽苍凉”的风格特点，殖民者、矿工老板和矿工在生活上的强烈反差、民族企业与外国企业在技术上的巨大反差等将一一呈现，意在回顾历史，鞭策国人。 5.6 山顶休闲区 5.6.1 项目功能和主题
此项目位于洪家山顶上的“万亩草场”，是一个高端的度假休闲区。它以独特的地理位置、静谧的环境和幽雅的异域文化氛围吸引部分高端游客在此度假、休闲、举行会议等活动，其不但可以成为一个赢利点，还将提升本市旅游业的整体水平。主要旅游点有：法式古堡、山顶光观道、小型高尔夫球场、趣味赛场、露天酒吧和餐厅。
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5.6.2 项目风格和环境
作为高端的度假休闲区，整体环境幽雅，注重细节的精心打造；风格类似于法式的度假庄园，开阔的草场、木制的栅栏、类似古堡的酒店等等；由于建在山顶，因此建筑不宜过多过高，仅是山体的点缀。
万亩草场山顶观光道：度假酒店法式餐厅、酒吧、咖啡厅观光缆车 5.7项目设计容量
景区内每个项目的规模都是由市场的需求量和项目自身的容量所决定。根据项目初期所做的专项市场调查，预测新计划实施后的市场需求量，同时行业的经验参照也是至关重要的指标，结合每个项目的特点，提供新增项目的设计规模参照。在这里我们将对本市的核心片区进行这方面的测算。 5.7.1 本市矿业旅游日设计容量( Design Day )
ECU(entertainment capacity units)方法，是国际先进的测算旅游娱乐项目设计容量系统，其目的是为娱乐项目的设计规模提供参考。主要方法是通过基准年的游客量，推算两个主要参数：设计日参数（design day），设计单位参数（design unit），最终为娱乐项目的建设规模提供可参考的依据。
简单地来讲，便是依据市场调查的结论，综合考虑项目的目标游客属性、项目的自身容量、项目的市场吸引力以及项目的在整个开发计划中所起作用等因素，确定每个项目合理的设计容量.
设计日（design day）参数，指的是设计项目规模时参照的日游客量。对于一个新的开发计划，可以参考类似的项目来确定设计日参数，也可以利用比例法来确定。在此采用比例法来确定。市场调查数据表明：
450000×90％/（365×9/12）=1500人/天 5.7.2 本市核心片区的日设计容量
本市核心片区为“休闲旅游”，而本市休闲旅游的核心吸引物，估计游客到游率约为90％，则其日设计容量为1500×90％＝1350人/天 5.7.3 休闲旅游城时设计容量
根据国内外主题公园入园时间规律分析，并结合本项目的特点，即本项
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目距离主要市场的车程约2－3小时，则其入园高峰与一般的主题公园入园的时间相比向后顺延2－3小时，假设入园时间为早上10点，停业时间为晚上7点，我们可以得到：
休闲旅游城最佳停留时间为2小时，其最高游客量由上图可知将出现在14点，游客量占全天比重的38%，而我们则选择第二峰值即15点的游客量占全天比重的35％作为本园区的时设计容量（ECU），即：1350×35％＝472人/小时。
5.7.4 项目设计容量测算 主题区 项目 小型纪念商品店 服务系统 电子导游 洗手间 谜城空间站 矿童秀秀场 绝壁飞车（送纪念冒险之旅 品） 魔域逃亡 探矿历险记 体验之旅 农民俱乐部 农民人家 总停留时间 2－2.5小时 周转率（次/吸引力 停留时间（分钟） 项目ECU 小时） 4 10 5 8 7 6 65 4 8 6 4 2 10 97 15 7 10 15 30 6 129 设计容量 7 9 6 15 25 4 103 472人/小时 游客量 1200人/天 20
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6环境保护
在本市旅游开发项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要提出防治措施，并达到技术可行、经济、布局合理、对环境的有害影响最小。 6.1环境保护原则
旧旅游开发项目内的环境保护规划要与本省省及周边地区的文化氛围、生态的总体环境相适应，注重与本地文化和自然的完善结合与融洽，忌生硬楔入，不伦不类。
在开发利用资源的同时，保护自然资源，并维护整个区域的完整性，体现继承与发展的原则，遵循继承——开发——维护——改善生态环境——再开发的可持续发展路径。
本市旅游区内各设施严禁向周边水体排入未经防染处理的废水废物，保护本市旅游区资源不受污染是本市旅游开发良性开发运转及长期生存的前提条件。
明确界定本市旅游开发项目的地理界线，划分环保责任及要求。 严格遵循国家对环保的各相关管理法规。 6.2生态环境保护
主要目标：通过本市旅游开发项目的建设，提高项目区域范围内的森林覆盖率和绿化率。
保护措施：本市旅游区域及周围水资源保护，防止污染；植树造林，防沙固土；本市旅游及周围地区禁止挖泥采石、开矿，防止沙尘颗粒物污染空气；保护生物资源，禁滥捕滥猎滥伐；统一规划建设，杜绝本市旅游及周边地区滥建设；退耕还林。
主要依据：《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国地表水环境质量标准》、《中华人民共和国野生动植物保护法》、《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》、《中华人民共和国
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大气污染防治法》、《ISO14001 environmental management systems》、ISO9001质量管理体系等。
主要措施：加强法制宣传和生态意识教育；加强对植物的防病防虫措施管理；制定本市旅游环境保护地方法规，在项目开发建设中不得有损生态环境。 6.3废物处理方法及达标要求
废水污水处理
配套建立废水污水处理厂，项目区域内的所有生活污水采取分片集中处理，分片收集处理达标之后排放入规定区域，严禁未经处理直接对外排放。
旅游垃圾处理 ——垃圾收集
在本市旅游区各景区入口、停车场、餐馆购物点及本市旅游区内各景点、道路两旁适量放置垃圾盛放装置，区分可回收及不可回收垃圾装置。垃圾盛放装置的材质、形状、色调适宜与本市旅游区相关并与周围景观相协调。
——垃圾分类
区分可回收循环利用和不可回收循环利用两大类，大类垃圾收集后再分细类处置，对物资资源（如酒瓶、饮料瓶罐，报刊、纸张之类），分类捆绑装进专用的资源回收袋。
——垃圾处理
分类后的垃圾可分别采取卫生填埋法、堆肥法或者运往专业工厂回收处理。无论采用哪种方法，最终都应以无污染、有效资源充分回收利用的综合处理方为标准。从根本上改变以往城市垃圾处理方式，真正实现垃圾处理的综合化。
高科技生态旅游厕所建设
在经济可行的条件下，建设高科技生态旅游厕所。旅游厕所建设不仅可以改善旅游生态环境，而且对本市旅游区品牌格调的塑造有重要作用。
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6.4大气环境保护 6.4.1主要目标
整个项目施工期内，本市旅游区大气中的SO2、NO和颗粒悬浮物等主要污染物指标不超过《中华人民共和国国家标准：大气环境标准》的二级标准，并力争逐年减量，空气质量应为优等。 6.4.2主要措施
广种花草树木。距离开发项目设置较远的山区或最近几年内不会开发利用的地方全部种树，项目开发区内可因地制宜种植花草和树木，不致有裸露的土地。
本市旅游区内的宾馆、酒店产生的锅炉烟尘和厨房烟尘都要经过环保处理才能对外排放。
通过政府规定的方式，承诺今后在本市旅游开发的一定范围内不新建立污染物排放量大的工厂。 6.5噪声污染
本市旅游区内主要景点车辆禁止高声鸣笛；主推无污染、无噪音的电瓶车。 6.6消防、安全与卫生
本市旅游区开发项目应配备完善的消防设施，在主要景点及游客集中的餐厅、酒吧、宾馆等人员集中的地方应重点配置消防设施及设置醒目的警示标志。加强本市旅游区内的安全保卫工作，明确责任，实行专人专片。加强本市旅游区内餐饮卫生管理，执行国家《饮食娱乐服务业管理条例》标准，注重本市旅游区内户外地区的野生害虫、蚊鼠等的防治工作。
向进入本市旅游区的所有游客发放安全注意事项，可将其印制在门票上。 ■ 道路安全
繁忙的交通必然带来安全隐患，崎岖的山路更加大了行车的危险。 定期检修沿河临崖危险路段防护栏。事故多发地段要有明显警示标志。规范国道上交通工具的结构，禁止不达标车辆上道行驶。设立公路安全小队，加强公路安全巡视，处理各类突发交通事故。加强对本区群众的教育，提高人民
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的道路交通安全意识。
■ 野外安全
定期对各项旅游活动涉及的设备进行检查，严格杜绝设备隐患。在自由活动区域设立明显标志，标注目前所在位置，设立紧急电话，预防游客走失。宿营地和露营的设置在相对安全的区域，并对于可能发生的灾害做出明示。按照自然灾害可能发生的频率划分游览区域，对于灾害多发地段实行进入游客申请准入制，严格限制游客的随意进入。对于进入人数上也要加以控制，不允许独自一人进入危险区域。编制安全活动手册免费派发给每一位游客，标明整个区域内可能出现的安全隐患。成立设备齐全的救援小队，要求队员具有良好的野外生存技能和救援本领，熟悉当地环境，能够迅速有效地开展搜救工作。
■ 饮食安全
中毒。这是危害人身安全的另一个意外伤害因素。一方面要防止饮食方面的中毒，吃腐烂和不洁食物、饮用污染了的水等均可引起中毒。对于专业提供餐饮服务的网点，要实行卫生许可制度，从业人员必须持证上岗。另一方面就是在大自然旅游中，人们往往陶醉于自然界鲜花青草的美妙，却忘记了有不少植物是有毒的，森林中旅游更应注意有毒植物对人身的侵害。在各景区应建立紧急医疗救护站，使相关人员能够得到及时的治疗。
■ 社会安全
加强社会治安建设，在游客集中区域设立治安点，成立联防队，避免各种骚扰、偷窃、抢劫、诈骗、行凶事件的发生。 7企业组织和劳动定员 7.1组织机构
在可行性报告编制完成后，应立即进行项目的申报立项。项目一旦获得批准，须及时成立本市旅游开发有限公司负责景区的建设和经营管理。具体架构见下图：
本市旅游区开发有限公司作为旅游资源所有者的实质性代表，是市委市政府派出机构，负责全面协调和统一组织项目实施工作，例如：国土、交通、行
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政、工商、税务的协调，负责规划区内项目的审批、监督；进行基础设施的配套；居民搬迁的协调等工作。同时，负责监督、管理本市旅游区内相关旅游企业的经营活动和环境文化的保护工作。
全面负责本项目区域内旅游经营单位的管理工作，负责开发建设期内的招商引资、产品营销，旅游销售渠道的组建、实施、推广。有关经营规章制度的制定；招聘人员，当地农民就业的培训等，开发满足市场需求的旅游产品，维护消费者权益。
负责本项目区域内旅游环境和文化的保护工作，防止旅游资源的建设性破坏。定期对本市旅游区内的环境进行跟踪检测，发现问题及时修正。 7.2企业组织形式
(1)设立公司董事会；设董事长１名，董事若干名。董事会是公司的最高权力机构，直接对股东大会或投资者负责，并保证景区投资者获得应得的利益。
(2)成立总经理室，具体负责公司的日常经营决策和管理。总经理室由一位总经理和两位副总经理组成，全面贯彻、执行董事会做出的各项决策和决定，并对董事会负责，同时对景区的一切经营活动进行指挥、协调和控制。
(3)成立监事会，根本目的就是要防止董事会滥用职权、谋取私利、伤害股东权益，保证景区在有效监督的条件下开展经营活动，实现可持续发展。
(4)设立9个专业职能部门。
这9个部门共分为三类：一是经营管理类部门，有：市场部、商品开发部、景区管理部；二是开发投资类部门有：环境部、工程部、投资部；三是支持部门（即为公司提供人、财、物等方面保障的部门），有：人事部、财务部、行政部。根据以上的部门设置，分别任命市场总监、工程总监、财务总监，作为相应业务和部门的负责人。 7.3劳动定员
在项目建设期本市旅游开发有限公司的人员主要是从政府的各个职能部门抽调，如：旅游、国土、交通、规划等部门，总编制为25人。
在项目经营期本市旅游开发发展有限公司的人员主要面上社会招聘旅游、
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管理、市场营销、财务、人力资源等方面的专才，总编制为65人。
各区域的其他劳动人员90人 说明：
1、以上劳动定员是根据各企业经营淡季所需人员编制，旺季可适当增加临时工。
2、以上劳动定员只考虑自营企业人员编制，不考虑租赁，外包企业人员编制。
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8项目实施进度安排 8.1项目总体进度计划
资源有限，智慧无穷，这是一切旅游景区的共性。要使游客到了本市不想走，走了梦里还要来，就必须开发新景点，包装旧景点，没有文化，就没有品位，没有经济，就缺乏后劲，本市旅游定位于休闲旅游和旅游观光、科普教育、度假休闲等产业上，营造成永远的文化氛围、永远的人文、永远的绿色，永远的幽情。所以本市旅游开发的投资范围为本市、本市往事、山顶观光区以及本市1900。
根据当前全球、全国经济及旅游业发展态势，以及资金到位的可能性和建设内容，抢抓我国西部大开发、加入WTO和旅游产品升级转换的历史机遇。本报告确定本市旅游开发项目大致按以下三个阶段进行：（如图）
项目建设要高质量、高标准按时完成，严把施工监督、竣工验收及建设进度关。
项目采取边施工、边营业的办法，力争早日投入使用，尽快产生效益。 8.2项目建设方式
对建筑图纸设计及施工过程，采用通行的招标投标方式。建设施工由建设单位、施工单位、工程监理三方共同负责。 8.3项目建设依据
经济依据：根据前期对昆明和本市地区旅游资源及供给调研报告、本市旅游开发旅游客源市场调研报告、本市旅游开发旅游项目建议书的结论为基本依据。
建筑工程依据：本市旅游开发建议书、本市旅游开发项目开发建筑形态设计指引。
工程质量与安全依据：《中华人民共和国安全生产法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑安全生产监督管理规定》、《旅游景区管理规定》等。
消防卫生依据：《娱乐场所消防安全管理规定》、《公共场所卫生管理条例》等。
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本市旅游开发可行性研究报告
8.4项目产品规格及质量标准
本开发项目所有产品将在文化的基础上，结合本市旅游的开发环境，借鉴国内外度假旅游区开发的成功经验，在产品设计上力求超前创新，自然化、人性化、体验化和个性化；在旅游产品的设计时注重其在投入使用后可能对游客的安全造成的影响，杜绝一切安全性未加周密考虑的产品推向市场；加强工程施工中的监理，用高质量的新颖产品、优质的服务，吸引顾客、服务顾客，在度假旅游行业，培育市场，引导消费，从而树立本市旅游开发的品牌。 8.5项目组织管理
项目的组织形式上建议采用矩阵式的管理形式；管理方式上，建议以具体的项目或以大类项目为基准单位，建议采用目前国际上通行的、也是一种较科学先进的项目管理制，各个项目负责人独立进行计划、资源分配、协调和控制，从制度上保证项目的质量、进度、成本、人员，再通过招标，选用专业水准高、资质过硬的工程监理公司监理工程。管理方式见下图:
图8-1 建设施工的矩阵式管理图 8.6开发第一阶段的详细时间安排
建议本市旅游开发旅游项目第一阶段建设共分四个时期实施，即 • 筹备期（可行性研究报告申报立项获得批准后的三个月内） • 建设期（ 1年内完成本市主体工程建设）
• 试运营（ 选择“五一”、“十一”黄金周或暑期、春节等旅游旺季） • 运营期（ 试营运后的三个月） 8.7项目总体开发步骤
本市旅游开发由于内设服务项目多，工程量大，开发建设需较长的时间，因此，应坚持一边开发，一边经营，一边完善的原则，逐步完成各项服务设施总体设计分三个阶段进行。
一、完成基础设施和中心设施的开发建设。
本市旅游的主题公园、本市往事、本市1900和山顶观光区等休闲娱乐设施是整个项目的基础和主体。因此，第一阶段首先要解决上述设施的投资参与
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本市旅游开发可行性研究报告
者，再逐项实施工程部分的建设。就整个工程的建设顺序来看，应首先将资金投入到本市的开发建设上，其次根据资金和招商情况进行实际性的运作。因此，应将政府的配套资金和开发单位的自筹金首先投入到本市的开发建设上，计划该工程到第一年底交付使用。
二、综合服务设施的开发建设阶段。
这一阶段对基础设施和主体设施做局部计划修改和完善。同时，开始向投资者销售、招集主题公园、本市往事、本市1900和山顶观光区内配套项目的经营权的合作方式。其它设施如商场和购物中心、餐饮服务区、主题公园基础设施将积极以不同形式与国内外的参与者进行合作，并重点抓好主题公园服务设施的完善、配套。此外，第一阶段的在建工程将继续进行，预计第二阶段到第1年基本结束。
三、完善规划设计中各项服务设施的开发建设。
这一阶段为度假村开发建设的攻坚阶段，这期间以开发建设度假别墅为主，同时，注重提高完善已建项目的服务功能，将规划要求中的各个项目配置完整，到项目开发的第3年度假村的整体开发基本结束。 9项目运作及风险规避 9.1项目资本运作基本思路
项目运作的成功不但要靠专业的策划、科学的管理，更需要资本的运作。资金在项目的开发过程中将起到举足轻重的作用。从产品经营到资本运营是市场经济发展到一定阶段的必然产物。资本运营的主要作用在于：
1、通过企业的融资和对项目资源的整合，实现企业资源的合理配置，提高资源利用效率；
2、通过企业物质资源、人力资源和组织资源的整合，促使企业转换经营机制，进而建立起现代企业制度；
3、通过资本运营，实现企业的规模化和集团化，为旅游业的发展提供现实的基础。
目前该项目所处地区的旅游业还处于初创阶段，旅游业投入不足，旅游基
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础设施薄弱，旅游企业发育缓慢、配套设施不健全，市场知名度不高以及营销手段缺乏等，这些都在很大程度上制约着地区旅游业的发展。为了切实发挥本地区旅游资源的优势，努力促使旅游业成为当地经济发展的支柱产业，通过组建规范化的股份制旅游企业（公司），通过市场运作的方式加大投资和招商引资的力度，并争取在规划的近、中期阶段实现股票上市，这些无疑将会极大地促进地区旅游业持续健康的发展。
项目公司资本与经营运作的基本思路： 1、多种融资渠道（见图9-1）
图9-1本市旅游开发项目资本运作思路-多种融资渠道
2、经营运作的三大阶段（见图9-2）：
对于核心功能，又称之为项目的基础功能，完善这一功能阶段需要我们踏踏实实来把基本的事情（基础建设）做好；而支持功能是增值功能（旅游配套设施建设），它能为项目的核心功能添加附加值，支持功能越完善，附加值就越大，这一阶段也是创造竞争优势的阶段；辅助功能可以称之为放大功能，这一阶段要考虑经济效益与社会效益并重，强化辅助功能创造社会效应进而达到做大整个旅游区的目的。
图9-2本市旅游开发项目经营运作三大阶段 9.2项目运作结构
本市旅游开发项目实行企业化运作，组建规范化的项目开发发展有限责任公司或股份公司，从事项目的开发建设、招商引资和经营管理。
前期聘请专家机构对项目进行策划、规划、招商引资等工作，后期聘请专业的管理公司或组建管理团队对整个项目实施运作，开发公司将依据实际情况组建不同的控股子公司和参股企业，全面为本项目招商引资及发展壮大提供支持平台。
建立政府出资、企业和个人入股的中小企业信用担保公司，解决本市旅游
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本市旅游开发可行性研究报告
开发项目开发公司贷款难、银行放贷难，化解风险，提供保障。担保机构实行政企分开和市场化运作、企业化管理。
鼓励支持商业银行、信用合作金融机构等以民营企业为主要服务对象，利用贴现贷款、再贴现贷款以及重点支持旅游开发等金融政策拓宽本市旅游开发项目开发公司的融资渠道。
图9－3 本市旅游开发项目开发公司运营结构图 9.3项目运作模式
本市旅游开发项目的运作将顷力打造其权威性与排他性竞争优势，不但要有旅游本身的核心产品及核心功能，还要采用专业化运作的思路，在时机成熟时，考虑经营运作与资本运作相结合的思路。（图9－4）
图9-4本市旅游开发项目运作模式图
当本市旅游项目开发发展到一定阶段，具有优良的经营模式，良好的赢利前景，迅速将其做大的一个比较有效的措施就是资本运作。（图9-5）
加油站经营权、公交运营线路、长途客运线路经营权、旅游客运线路和政府投资的旅游设施经营权等一切特许经营权是政府掌握的公共资源。特许经营权的配置要严格按照市场化思路，通过股份制、租赁、承包、招投标、拍卖或经营权入股等形式来实现。政府出面引导和牵线搭桥，通过项目引资、融资、吸引投资，形成独资、合资多元投入的格局。建立并规范运营好旅游股份有限公司，支持公司发行债券、募股、扩股，力争在３－５年内使其成为上市公司，成为本市地区旅游业发展的龙头，促进旅游业的快速崛起。 9.4方案设计
根据上述发展状况及操作思路，资本运营的第一步是：组建本市旅游开发有限公司（暂定）
● 组成：依相关法律进行组建，由合营双方共同出资，组建有限责任公司。
●
宗旨：响应党中央、国务院的号召，弘扬民族文化，大力发展旅游
产业，振兴地方经济，依法经营，通力合作，共同获利，共担风险。
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本市旅游开发可行性研究报告
● 本市旅游开发有限公司的主要任务是，根据地区旅游业发展总体规划，独立投资或引资建设主要的旅游景点及其附属设施，进行旅游产品的市场策划和宣传。
● 项目建设周期及合营期限：项目建设周期为1年（就本市单体项目而言），合营期限不限。
● 合营各方利润分配及亏损分担原则及比例：依有关法律法规及公司章程规定，合营双方在税后利润中支付各项赔偿金、违约金、滞纳金、罚息、罚款；提取企业储备基金、企业发展基金、职工奖励及福利基金后，按各方出资比例进行利润分配。企业亏损由合营双方按出资比例进行分担。
资本运作的具体方案：
◆ 本市旅游开发项目开发有限公司的注册资本为3000万元人民币。（根据情况可设立自然人股）。
◆ 公司成立后，以公司资产为抵押（或由担保公司），向银行贷款3000万元，这样公司的总资产将增加到6000万元（如果将区域内的经营性资产划拨到该公司名下，公司资产将更多，今后的资本运营更顺利）。
◆ 通过合资、合作等方式，吸引社会资金或外商资金6000万元，共同投资景区项目及饭店等设施建设。据此，公司的总资金已达1.2亿元，完全可以满足规划第一阶段景区项目的建设资金需要及第二阶段的部分资金。
◆ 组建本市旅游饭店集团公司（和旅游车船公司等）。
资本运营的第二步是：在规划的近中期阶段，通过资产重组（将旅游投资开发公司与饭店投资管理公司合并重组），努力实现公司的股票上市（或买壳上市）。这在很大程度上将会解决公司今后发展的资金问题，并为公司的资本运营提供更为广阔的空间，由此还可提高公司的市场知名度，实现地区旅游企业与全国乃至世界的接轨。 10投资估算与经济分析 10.1投资估算依据
■ 所有设备价格均依据厂家报价和市场询价；
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■ 建筑工程采用本省省本市地区当地同类工程类比法进行估算； ■ 国家有关建设项目投资估算的规定； 10.2项目总投资估算
本经济分析只对本市项目做详细分析。项目总投资是指拟建项目从前期准备阶段开始，到建成营运为止所发生的全部投资费用及营业期所需预付的全部流动资金。
本市项目估算表
分区 锑餐厅 矿工生活区 购物区 锑梦区 锑矿纪念馆 旅游休闲区 商店、酒吧 售票处、服务设施 农民俱乐部 农民人家 探矿历险记 农民厨房 异度空间 休闲娱乐区 绝壁飞车 矿童秀秀场 魔域逃亡 服务系统 娄星广场 文体休闲区 参观区 各分期投资额度 总投资 900 1775 100 650 600 6745 10559 400 500 350 250 3814 200 524 300 400 450 215 1025 项目 投资额度（万元） 第一年 第二年 10.3测算说明
1、开发时序：项目总共分三期开发，本市开发期为1年。 2、项目基准收益率取8%。
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3、缴纳税金和税率：按税法规定，该项目营业税的适用税率为5%，城市维护建设税为营业税的1%，所得税为33%。
4、折旧按10年提取，残值为10%。
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10.4损益估算
插入A3损益表 10.5现金流量表
插入A3现金流量表
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10.6财务评价
1、内部收益率：通过现金流量表计算出该项目的内部收益率（IRR）为17.87%>基准收益率8%，说明项目可行性较高。
2、回收期：静态投资回收期为5.27年，动态投资回收期为6.10年，为典型的好项目。
3、净现值：项目在8年经营期内的净现值为11919.1798万元>0说明项目可接受，故项目可行。 10.7不确定性分析
在本市旅游开发项目评估工作中，大量计算分析所用的数据都是来自预测和估计，由于受客观条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限的影响，本项目的实施结果（投资效果和经济效果等）不一定符合我们原来所作的预测和估计。因此，无论采用哪种方法对本市旅游开发项目进行财务效益评估时，总是有一些不确定性的因素。由于这些不确定性因素的作用超过一定程度时，就会给我们所评估的该项目带来风险。一般来说，不确定因素和风险存在是不可避免的，因此，我们在做财务效益评估的同时，需要对本市旅游开发项目进行不确定性分析。
不确定性分析的方法很多，我们在此处选用项目评估中最重要也是最常用的两个分析方法：盈亏平衡分析和敏感性分析。 10.7.1盈亏平衡分析
盈亏平衡分析也叫保本分析、收支平衡分析、损益临界分析，它是根据项目正常生产年份的产量、成本、产品销售价格和税金等数据，计算分析产量、成本和盈利三者之间的关系，确定销售总收入等于生产总成本时即盈亏平衡点的一种方法。在盈亏平衡点上，企业既无盈利，也无亏损。在不确定性分析中，投资者可以通过盈亏平衡分析，判断拟建本市旅游开发项目能够承受多大风险而不致发生亏损。
按项目全部完工后的数据测算，本市旅游开发盈亏平衡点为接待量的33.15%＜70%，即平均年接待119989人次时，项目即可保本；超过此接待量，
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项目开始盈利。表明项目抗风险能力较强。 10.7.2敏感性分析
敏感性分析是指通过测试，计算各种不确定性因素的变化对项目经济效益指标的影响，从中找出敏感因素并确定其敏感程度的一种分析方法。影响经济效益的因素很多，敏感性分析通常选择对投资项目资金流量起主要作用的因素，如投资、成本、价格、规模、建设周期等，研究这些因素发生变化时对经济效益指标的影响及影响程度，我们在本报告中主要分析投资额、销售收入二者的变动对内部收益率的影响。
在进行敏感性分析时，应先确定不确定性因素的变化范围，我们对本市旅游开发项目按增减10％作为因素变化幅度。
根据财务报表和其他报表中数据，可以得出下面的财务敏感性分析表。 表10-1 本市旅游开发财务敏感性分析表 项 目 内部收益率 静态投资回收期（年） 动态投资回收期（年） 基本方案 17.87% 5.27 营业收入 +20% 23.91% 4.76 10% 20.93% 4.99 -10% 14.70% 5.6 -20% 11.39% 6.00 6.10 5.33 5.68 6.6 7.21 由上表可见，各因素变化对项目内部收益率的影响程度不同，但在±20%的变化范围内，项目的内部收益率都大于8%，表明项目抗风险能力较强，在项目经营建设过程中只要严格控制投资规模并且始终注意客源市场的开拓工作，保证有充沛的客流量，项目是可行的。 10.8国民经济效益分析 10.8.1间接经济效益
旅游业是公认的关联度高、带动性强、辐射力大的经济产业。本市旅游开发项目建成后，将极大的促进本市的经济发展。
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按一般规律，每1元的旅游直接收入可带来4.3元的间接收入。考虑到本市州的旅游业刚刚起步，目前还没有发展成大产业，这里采用3作为间接收入的倍数，则项目给当地带来的旅游间接收入如下表。
本市旅游开发旅游业间接经济效益表 金额单位：人民币万元
项 目 直接收入 间接收入 第一年 3982 11946 第三年 4950 14850 第五年 6160 18480 第七年 6512 19536 与此同时，旅游业还能优化产业结构，带动本市州范围内建筑业、制造业、食品业、商业、服务业、金融业和信息业等其他相关产业的发展，从而促进本市全州经济持续、快速、稳步发展。随着基础设施的逐步完善，当地的投资环境也会大为改善，从而进一步推动本市的对外开放。 10.8.2环境效益
本项目所在的本市，旅游资源丰富，交通区位环境在湘中地区较为优越，旅游资源特色突出。但当地目前对旅游资源的粗放利用，不利于可持续发展。通过建设本市旅游开发项目，可以使全市上下普遍重视旅游资源保护和环境建设，让本地居民自觉维护旅游资源，让游客深入体验休闲环境，从而最大限度的协调好人与环境、历史的关系，其所取得的环境效益是无可估量的。 10.8.3社会效益 10.8.3.1理论社会效益
■ 增加就业岗位
旅游业是一个劳动密集型产业，能够提供大量直接和间接的就业机会。根据世界旅游组织测算，旅游部门每增加一个直接就业人员，社会就能增加5个就业岗位。这样通过本市旅游开发项目的建设，既可以解决本市部分城镇人口的就业问题，还能为当地农民中的部分剩余劳动力提供一个就业机会。
■ 改善人民生活，扩大对外开放
本市旅游开发项目的建设，可以吸引大量中外游客，使得外界的先进思想、
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文化、观念和信息源源不断的输入，有效促进本地文化与外来文化的交流和融合，从而加速其社会经济的现代化进程，提高人民生活水平和质量。也有利于改善投资环境，扩大对外开放，提高本市的知名度。同时旅游业的发展，还将促进社会稳定，有利于当地旅游资源的保护和传统文化的弘扬。 10.8.3.2对国家和社会贡献水平的科学评价
项目实施计划期9年内（建设期1年，经营期8年），可为国家和社会创造的价值总额为44485.1万元，应交所得税7326.8万元，净利润125461万元。故该项目对社会的贡献可依据以下指标衡量：
社会贡献率=项目对社会贡献总额/投资总额×100% =44485.1/10559×100% =421%
表明项目全部投资为社会创造支付价值的能力强。 10.9风险与对策
10.9.1国家宏观经济政策变化分析及对策
根据国家开发西部、大力发展旅游产业的精神，以及实施长期假期的政策（即春节、五一、国庆）无疑为旅游项目的发展提供了良好的宏观环境。由于旅游业以人的精神文化消费为对象，当国家实行财政紧缩政策时，对人的旅游消费会造成一定的影响。由于\"本市旅游开发项目\"具有其他旅游区无可比拟的自然资源和人文资源，对游客有着巨大的吸引力，加之本市的持续发展战略。以特色旅游来吸引游客，以消除国家宏观经济政策对项目的影响。 10.9.2国内外市场波动变化及对策
国内外市场波动变化因素主要表现为两个方面： 1、区域产生的经济危机，导致旅游市场不景气； 2、旅游景区的逐渐增多，造成争夺客源的竞争。
这些不利因素均会造成旅游区内的客源数量减少，从而影响项目的收益。针对这种情况，一方面须重视保护自然资源、人文资源，创建独具特色的旅游区；另一方面须从各个方面，利用现代化手段加强宣传促销力度。
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10.9.3利率、汇率波动变化及对策
合资公司所需资金由合营各方及银行贷款组成，因而利率变化对其有影响；合资公司属旅游行业，不涉及产品的进出口，因而汇率变化对其没有直接影响；税率提高，则公司财务利润率降低，投资回收期延长，反之则利润率提高，投资回收期缩短，针对这种情况，公司将采用先进的管理模式，不断降低成本，提高效率来抵御此风险因素。 10.9.4成本波动变化及对策
成本的变动将直接影响企业的利润，投资回收期等指标，公司将采取科学的成本核算制度，将成本降至最低点，同时采取其他各种促销手段，增加营业收入，以冲抵由于成本增加给公司项目带来的利润损失，争取尽早收回投资。 11可行性研究结论与建议
就本市旅游项目本身而言，既是对文化的诠释，更是蕴藏着巨大的商机，旅游与文化是天然的盟友，两者之间从来都是相辅相成的，没有文化的旅游是没有品位的闲逛，旅游业向纵深发展的标志，正是对文化层面的探求，只有民族的，才是世界的，最含文化的，才会是长久和可持续发展的。一个名不见经传的地方，一旦和特色文化联系在一起，它就会获得当之无愧的声望和雄厚的经济效益，充分开发利用祖先留给我们的丰富的遗产资源，做到高起点、高档次、大气魄、大手笔，就一定能获得大发展、大回报。 11.1结论
本项目是在综合考虑拟建地域的旅游资源特色、市场开拓前景和预期经济效益、社会效益、生态效益的基础上提出的。项目拟建地域旅游资源优势突出，投资环境和经营条件有利，位置选择得当，交通便利，用地宽裕，水、电通过技术措施即可解决；建设规模适中，配套设施完善，空间布局与功能分区合理，保障措施有力，实施计划目标明确而又具体可行；投资估算准确，财务评价客观，预期效益显著，只要积极促销，加强成本费用控制，善于经营管理，财务收益称佳。该项目的实施对本市州加快发展特色旅游，培育新的经济增长点意义重大。研究结果表明，从项目的地点、功能、标准和相应的市场需求状况来
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看，建设本项目是必要的和可行的。
根据市场预测，本市旅游开发项目投资回收期为6.1年（包含建设期1年），是经济效益比较理想的开发项目。同时，本市旅游的开发建设，可以弥补全省乃至全中国地区旅游热点的不足，促进该区域旅游业的发展。而且，它的开发和建立，将会不同程度激活人们的文化生活需求，刺激人们的消费和生活观念，推动当地第三产业的快速发展，因此，仅仅从普通意义的市场定位，本市旅游的开发建设是十分及时和正确的，是极具开发前景的。
综合以上财务评价和国民经济评价结果，本项目财务收益和国民经济效益均较好，且项目产品为旅游业发展所急需，完全符合国家西部大开发战略和有关产业政策，故应予以及早批准立项、投资建设。 11.2建议
11.2.1建立协调结构
一旦项目获准立项，即成立由州领导主抓，旅游、计划、城建、交通、林业、水利、电力和电信等职能部门负责人任小组成员的本市旅游开发有限公司，负责全部协调和统一组织项目实施。要特别强调项目规划的权威性和严肃性，杜绝任何部门和个人违规开发、违规建设，造成不良后果的要依法追究责任。政府在编制国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划和城市总体规划时，应综合考虑本项目同地方经济和社会发展的相互关系，并纳入相关规划之中，从投资、信贷和税收等方面给予必要的政策扶持。 11.2.2多方筹集资金，严格控制成本
要制定优惠政策，通过合资、合作、独资和股份制等多种融资渠道和经营方式，吸引企业、个人和外资参与项目基础设施和旅游服务设施建设和经营，探索一条在政府引导下主要依靠社会资金开发建设旅游景区的路子。景区内基建项目设计施工、基础设施维护保养、物业管理、环境卫生、交通通信、保安、宾馆饭店、商店和文化表演等，属企业经营范畴，应在科学界定授权经营的前提条件和监管标准的基础上公开招标，择优授权经营。地方政府要根据自身财力状况，支持项目基础设施建设。有关部门应在征地、供电和供水等方面给予
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大力支持。投资建设及具体营运要在保证工程和服务质量的前提下，严格控制成本，避免资金浪费。 11.2.3全方位开拓客源市场
要及早动手，在项目建设过程中同步抓好宣传促销工作，通过电视、广播、和报刊等新闻媒体向外界大力推介本市旅游的资源特色和新颖项目，吸引众多游客实地领略本市旅游开发的独特魅力。通过积极参加各类旅游交易会、展销会，逐步提高本市旅游开发的知名度和吸引力，从而有效夺占市场份额，拓展发展空间。
11.2.4保护旅游资源和生态环境
突出的资源特色和良好的生态环境是本市旅游区项目赖以生存和发展的物质基础。因此，一切建设活动和内容都要严格按照相关旅游发展总体规划和本报告确定的总体规划和建设方案进行，不许随意乱建，坚决杜绝建设性破坏。规划区内的各项建筑，要与周边景观的整体气氛相协调。现存的有障观瞻、污染环境和妨碍游览的建筑物和企业，应按规划要求限期拆除、改造或遮掩。 11.2.5培训旅游人才
旅游专业人才是旅游业最重要的生产力，一切竞争力归根结底取决于人才的竞争。因此，主管部门要高度重视和全力支持本市旅游开发项目的人才引进和培训工作，积极招纳有才干、懂市场、善经营、会管理的旅游贤才。并采取请进来（请专家讲学）、走出去（派出去进修学习）的办法培训员工，逐步建立一支高素质的、稳定的从业人员队伍，以适应本项目持续发展的需要。各景区要建立目标考核责任制，推进员工培训工作的开展和经营管理水平的提高。
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