华南区房地产和零售企业调研参考报告

华南区房地产和零售企业调研参考报告事件：我们 3月23日和24日组织了华南区房地产和零售企业调研，共计约25家基金和保险客户参加，先后调研了中洲控股、金地集团和深圳茂业商厦，调研纪要如下。深圳茂业商厦：行业分析：受宏观经济下调、操纵三公消费、电商和海淘等要素妨碍，传统零售百货行业的运营压力增加，行业内竞争加剧，将来集中度将进一步加大，有自有物业、品牌优势以及运营治理才能较高的公司优势明显，将来一线城市消费将集中在中心区和社区两块，

二、 三线城市的消费集中在中心区和老城区，店面地理位臵好、品牌齐全、配套完善的综合体比单一百货将更有优势。公司分析：公司起步深圳，在深圳零售消费市场占有份额较大，有一定的客户忠诚度，自有物业较多，有较强的中高品牌引进优势，公司过去几年异地开 店较快，收入实现了稳定增长，但投资性支出和运营压力也增大，公司策略上放慢了开店进度，估计将来资本支出压力较之前将有所改善，但是依然受传统零售行业下滑妨碍，尽管新店步入成熟期，估计业绩和盈利与往年仍然持平，不会出现大幅增长，公司近几年负债率逐年增加，偿债指标一般，但考虑到公司债务构造的逐步优化、投资支出的减少以及降息后融资环境的改善，同时公司应付账款周转天数较长，对供给商的占款能有效利用到投资上，运营性净现金流总体表现较好，我们对公司偿债才能和信誉资质维持稳定推断。金地集团：行业分析：目前房地产行业已经从快速开展步入稳定开展阶段，行业尽管受房地产贷款政策的放松以及降息等妨碍，估计 年销售会较 年出现部分城市回暖，但政策利好有限，房地产开发商仍然保持慎重投资，全国房地 产投资增速不会出现大幅上行，部分房地产开发商在谋求跨行业转型，仅少数房地产商在大幅扩张规模，一二三线城市房地产呈现出分化，不同地段呈现出分化，房地产行业集中度将提升，小型开发商、以及储藏土地质量较差的开发商面临较大的竞争压力。公司分析：金地作为房地产行业的龙头企业，有较强的品牌优势，公司定位从过去的高端向如今的中高端转换，公司股东从深圳国资委变为民企生命人寿，公司治理标准，土地储藏较多，具有可持续性运营优势，但是

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二、 三线城市土地储藏占比分别为30%、40%和30%左右，三线城市开发压力仍然较大，公司关 将来房地产开发增速维持慎重态度，没有激进拿地并开发的动力，跟投工程和合作开发等举措有利 减低公司开发本钱，公司在社区金融、社区养老方面探究，有望实现外延盈利，公司负债率居 行业平均 水平，银行贷款利率为根底利率，估计收入和盈利才能不会出现大幅上升，融资压力在降息利好下有所缓解，由 公司资产规模大，运营治理标准，整体偿债才能仍然较强，我们对公司将来信誉根本面维持稳定的推断。中洲控股公司分析：中洲控股前身为深圳国企委企业，目前实际操纵人为自然人，公司专注 一般商品房的开发和治理，未有转型打算，母公司的持续定向和土地注入支持有利 增加公司的资本金，但公司提出将来三年实现50%增速的目的，将提升公司的负债率，银行贷款利率为根底利率上浮30%，估计将来运营性净现金流在高流出的背景下不会改善，公司将来筹资压力仍然较大。