律师观点：租房合同中的免责条款是否具有法律效力？

免责条款的效力与社会公共利益、权益风险的合理分配有关。确认免责条款有效需满足法律要件，并保障公民及亲友的权益。违约金应由双方协商确定，可根据预测损失大小来确定。如约定违约金低于实际损失，守约方可请求增加；如过分高，违约方可请求减少。根据《民法典》第五百零六条，免责条款无效包括造成人身损害和故意/重大过失造成财产损失的情况。

法律分析

要先认定，认定后才能确定是否有效，认定方法如下：

1、确认免责条款的效力，如同确认其它民事法律行为一样，必须具备一定的法律要件。

一般情况下，只要经当事人协商确定的免责条款，不违及社会公共利益，法律是承认免责条款的效力的，否则就没有合同自由可言了。确认免责条款有效，应具备的法律要件：

2、必须符合社会公共利益要求。

合同中免责条款的订立，必须要保障公民及亲友的生命健康、名誉、荣誉、财产等免受损害，必须维护国家、集体或第三人的合法权益和利益，否则无效。

3、必须合理分配双方当事人之间的权益与风险。

合理分配双方当事人之间的权益与风险是免责条款的主要功能，也是其合理性因素之所在。司法实践中，大多免责条款是在既有的价格、保险等机制的背景下合理分配风险的措施，是维护企业的合理化经营、平衡条款使用人、相对人乃至第三人之间利益关系的手段，它不是对国家强制性的否定，也不是对法律的谴责和否定违约以及侵权态度的藐视。

房屋租赁合同违约金的确定

(1)违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。

(2)发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金；如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。

相关法条

《民法典》第五百零六条【免责条款效力】合同中的下列免责条款无效：

(一)造成对方人身损害的；

(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

结语

免责条款的效力需经认定，应符合法律要件。只要经当事人协商确定的免责条款不违及公共利益，法律承认其有效性。免责条款的订立必须保障公民及亲友的权益，维护国家、集体或第三方的合法权益。合理分配双方权益与风险是免责条款的主要功能，司法实践中常在现有机制下合理分配风险。确定房屋租赁合同违约金时，应根据预测的损失大小协商确定。若约定违约金低于实际损失，守约方可请求增加；若过高，违约方可请求减少。根据《民法典》第五百零六条，免责条款对人身损害和故意或重大过失造成的财产损失无效。

法律依据

中华人民共和国保险法（2015修正）：第五章 保险代理人和保险经纪人 第一百三十二条 本法第八十六条第一款、第一百一十三条的规定，适用于保险代理机构和保险经纪人。

中华人民共和国保险法（2015修正）：第八章 附则 第一百八十五条 本法自2009年10月1日起施行。

中华人民共和国保险法（2015修正）：第三章 保险公司 第九十四条 保险公司，除本法另有规定外，适用《中华人民共和国公司法》的规定。